La Junta pierde 131 millones con la venta y posterior alquiler de sedes

Pan para hoy y hambre para mañana. Así se puede resumir la operación de venta y posterior alquiler de 70 oficinas por veinte años que la Junta cerró a finales de 2014 con el fondo estadounidense WP Carey por un importe de 300 millones de euros. La Cámara de Cuentas estima que el acuerdo de Sale & Leaseback -como se conoce en el mundo financiero- generará una pérdida acumulada de 131,7 millones para las arcas del Gobierno andaluz a lo largo del periodo de vigencia del contrato.

La clave estriba en que el precio de adjudicación fue demasiado bajo. La Cámara admite el impacto positivo por la obtención de nuevos ingresos pero considera que "los inmuebles debieron venderse por 377,4 millones de euros para compensar los flujos de caja estimados en el periodo de arrendamiento". La merma se eleva a 131,7 millones al computar la pérdida del valor residual de los terrenos en términos de coste de oportunidad, al haber dejado la Junta de disponer de su titularidad. El organismo fiscalizador realiza sus cálculos empleando como base una tasa de descuento del 3,89%, que fue el tipo medio de la deuda a largo plazo de la Junta en 2014. Según sus estimaciones, la rentabilidad esperada por el inversor se situará en el 7,87% anual.

La Junta tardó casi cuatro años en cerrar una operación que suscitó muchas dudas dentro de la Consejería de Hacienda. Fue lanzada en plena crisis después de que el Gobierno central impusiera un severo ajuste para cumplir con los objetivos de déficit. Desde 2011, el Gobierno andaluz llevaba presupuestando una cantidad de ingresos por este concepto que bajó desde los 676 millones iniciales hasta los 300 consignados en 2014.

El lote incluía espacios tan icónicos como las instalaciones de Canal Sur Televisión en San Juan de Aznalfarache, además de casi 1.000 plazas de aparcamiento, edificios de consejerías y distintas sedes de oficinas y organismos, muchas de ellas casas señoriales de valor histórico pero no catalogados como Bien de Interés Cultural (BIC). Tras varias licitaciones desiertas, el adjudicatario fue el fondo estadounidense WP Carey, que gestiona un patrimonio inmobiliario de casi 8.000 millones de euros

Una de las cláusulas establece que la renta anual, que partía en 2014 de 23,6 millones sin IVA, se actualizará en base al IPC del mes de octubre con un "suelo" del 1,5%. En el caso del índice aplicable en 2016, la inflación fue negativa, al situarse en el -0,7% según el Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, la renta se actualizó con el 1,5%. Al término del periodo de vigencia del acuerdo, la renta ascenderá como mínimo a 31,3 millones de euros, y la Junta habrá abonado a su arrendador un total de 545,7 millones, según consta en el informe de la Cámara. En cuanto al IVA satisfecho por el alquiler, y suponiendo que se mantenga en los tipos actuales en 2034, la Junta habrá pagado 114,6 millones de euros tras veinte años. A esta cantidad se suma 7,4 millones de euros por reparaciones acometidas en 2015 por vicios ocultos. Así, el importe total de los flujos negativos ascenderá a 784,3 millones, de los que 116,5 corresponden al valor residual de los terrenos si la Junta continuara siendo la propietaria.

La operación también reporta flujos positivos para la caja de la administración regional. Además de los 300 millones abonados por WP Carey, la Junta ahorrará 43,8 millones -a razón de 2,2 millones anuales- en gastos de mantenimiento y el pago del IBI y seguros, que corren a cargo del arrendador. Asimismo, recuperará el 50% del IVA que le corresponde por el modelo de financiación autonómica -57,7 millones-. También ha ingresado ya los seis millones de la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la escritura de la operación. En total, los flujos positivos en la caja de la Junta ascenderán a 407,1 millones de euros, según el órgano fiscalizador.

La Cámara de Cuentas también detecta un error contable de 81,4 millones de euros en la valoración de uno de los inmuebles transferidos. Esto supuso que la Junta se adjudicara una pérdida patrimonial de 112 millones -resultante de la diferencia entre los 412 millones del valor en libros de los inmuebles y los 300 millones ingresados efectivamente por su enajenación- cuando en realidad la pérdida patrimonial neta se situó en 30,9 millones. Además, recuerda que a partir de 2034 la Junta dejará de ocupar las oficinas enajenadas, según el contrato suscrito con JP Carey. "Por tanto, deberán considerarse estrategias o planes para seguir prestando esos servicios", señala el informe. Pasados los veinte años, la Junta puede recomprar estos edificios, aunque no tiene derecho de compra preferente porque computaría como deuda de cara al objetivo de déficit.

La Consejería de Hacienda defendió ayer la utilidad de la operación para lograr ingresos en un momento de crisis y sostener los servicios públicos "a pesar de los recortes aprobados por el Gobierno estatal y la imposición de una senda de consolidación fiscal injusta". El departamento dirigido por María Jesús Montero aseveró que la enajenación de inmuebles "respetó todas las prerrogativas legales y se hizo a valor de mercado, sin quebranto para las arcas públicas". "Permitió a la Junta de Andalucía cerrar 2014 con un déficit y una deuda inferiores al conjunto de las comunidades autónomas, a pesar de recibir 1.079 millones menos del modelo de financiación autonómico", subrayó el gobierno andaluz, que incidió en que las condiciones fueron mejores que las logradas por Madrid o Cataluña en operaciones similares. "El tipo mínimo de actualización de la renta, el 1,5%, es la mitad del ofrecido por la mayoría de las ofertas recibidos, además de estar muy por debajo de la variación media en el periodo inmediatamente anterior (2002-2013)", defendió.