Las comunidades de vecinos podrán vetar los nuevos pisos turísticos a partir de este jueves

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que otorga a las comunidades de vecinos la potestad de autorizar la instalación de nuevas viviendas de uso turístico entra en vigor este jueves 3 de abril, por lo que a partir de ahora será obligatorio contar con el visto bueno expreso de los residentes para la puesta en marcha de este tipo de alojamientos en edificios residenciales. Esta modificación normativa ha sido impulsada por la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, con el objetivo de "empoderar a los vecinos" y ha sido elaborada en colaboración con ayuntamientos y comunidades autónomas.

El principal propósito de esta reforma es dotar a los residentes de una mayor capacidad de decisión en la regulación de los alquileres turísticos, que en los últimos años han generado un intenso debate en las principales ciudades españolas debido a su impacto en la convivencia vecinal y el acceso a la vivienda. La proliferación de pisos turísticos en zonas céntricas ha provocado quejas por parte de los residentes debido a problemas de ruido, limpieza y seguridad, así como una subida de los precios de los alquileres tradicionales.

Con la nueva legislación, las comunidades de propietarios podrán aceptar o vetar la apertura de nuevas viviendas de uso turístico mediante votación en junta, lo que supone un cambio significativo respecto a la normativa anterior, que limitaba las opciones de los vecinos para restringir esta actividad. Hasta ahora, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, solo se podía prohibir la instalación de pisos turísticos si así estaba recogido en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo.

Requisitos para la autorización de nuevos pisos turísticos

La nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación de viviendas de uso turístico requiere del acuerdo expreso por parte de la comunidad de propietarios, sin necesidad de que se modifique el título constitutivo o los estatutos. Para que se puedan instalar nuevos pisos turísticos, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Esto significa que, a partir de ahora, aquellos propietarios que quieran destinar su vivienda al alquiler turístico deberán contar con el respaldo mayoritario de sus vecinos. En caso de no obtener la autorización de la comunidad, no podrán iniciar esta actividad. No obstante, la reforma no afecta a los pisos turísticos ya existentes, que podrán seguir operando sin necesidad de someterse a votación.

Registro de Viviendas de Uso Turístico

En paralelo al impulso de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, el Gobierno aprobó en 2024 el Real Decreto que crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para acabar con el fraude en los alquileres de corta duración. Con el nuevo sistema, los arrendadores de cualquier tipo de alquiler de corta duración --turístico o temporal-- deberán obtener un número oficial de registro, que acredite que cumplen con la legalidad vigente, para poder ofertarse en plataformas online. La Ventana Única Digital entrará en vigor en julio, pero los propietarios pueden solicitar el registro de sus viviendas desde el 2 de enero de 2025. E

n estos primeros 90 días, el número de solicitudes de registro de alquiler de corta duración asciende a 18.104 en todo el territorio nacional. De ellas, 8.787 números de registro han sido concedidos (49%), 7.393 están en fase de evaluación por parte del Registrador/a (41%) y 1.924 revocados (11%). Reacciones a la reforma La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ha generado reacciones dispares entre los distintos actores implicados. Las asociaciones vecinales han celebrado la medida, al considerar que dará más poder a los residentes para decidir sobre su entorno y reducirá los problemas de convivencia.

El sector turístico

Por su parte, el sector turístico ha mostrado su preocupación por el impacto que pueda tener en la oferta de alojamientos, especialmente en destinos con alta demanda vacacional. Desde el Gobierno defienden que la reforma busca un equilibrio entre el derecho a la propiedad privada y el derecho a una vivienda digna, en un contexto de escasez de oferta residencial asequible. Asimismo, destacan que la normativa dota de seguridad jurídica a las comunidades de vecinos y abre la puerta a una regulación más específica por parte de ayuntamientos y comunidades autónomas, en función de las particularidades de cada territorio. La entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal supone un punto de inflexión en la regulación de las viviendas de uso turístico en España.

A partir de ahora, las comunidades de vecinos tendrán la última palabra sobre la instalación de nuevos pisos turísticos en sus edificios, lo que previsiblemente reducirá su proliferación en zonas saturadas y dará prioridad al alquiler residencial. No obstante, la aplicación práctica de la normativa y su encaje con otras regulaciones autonómicas y locales plantea aún algunos interrogantes que deberán resolverse en los próximos meses.