El parque de vivienda de Cádiz: el tercero más antiguo de toda España

La isla dentro de una isla que es el casco antiguo de Cádiz ha permitido mantener en pie a buena parte de su histórico parque inmobiliario.

Los intentos de derribo durante los ayuntamiento franquistas, hasta el punto de plantearse la demolición integral del barrio de Santa María, afectaron especialmente a zonas de Canalejas, la Alameda y Campo del Sur. Más allá, los edificios "de toda la vida" se mantuvieron en pie, dando vida al casco antiguo, frente a la despoblación sufrida por las zonas históricas de otras ciudades.

Hay que tener también en cuenta la propia característica del territorio gaditano. Si en otras ciudades se ha crecido sin dificultad más allá de los límites de sus cascos antiguos, aquí el desarrollo ha estado limitado por el escaso espacio de extramuros, que ha impedido un mayor traslado de la población.

Este aspecto positivo de nuestro desarrollo urbano provocó, a la vez, un aspecto negativo: el envejecimiento de buena parte del parque inmobiliario, especialmente en los barrios más degradados donde surgió la infravivienda y el chabolismo vertical.

Actuaciones ejecutadas en las primeras décadas de los ayuntamientos democráticos y, especialmente, desde la 1999 con la puesta en marcha del Plan de Rehabilitación del Casco Antiguo, evitaron el colapso habitacional en intramuros y permitieron la reforma de una buena parte de estas viviendas. Desde entonces las 300 fincas con infraviviendas detectadas hace 25 años han quedado reducidas a poco más de una decena. A la vez, la iniciativa privada y la pública ha reformado unos 11.000 pisos.

Con todo, ha sido en la mayor parte operaciones de rehabilitación sobre los edificios históricos ya existentes. Es decir, se ha derribado poco y se ha arreglado mucho de lo que ya existía. Lo cual es siempre una buena noticia, pues implica que la ciudad ha sabido mantener en pie a buena parte de su legado inmobiliario. Y teniendo en cuenta que se contaba con un casco antiguo colapsado de edificaciones, hoy hace que Cádiz sea la tercera capital de España con un mayor número de viviendas construidas originalmente antes de 1900.

Las casas más antiguas según el INE

Así lo destaca el INE en su último capítulo sobre el Censo de Población de Viviendas de 2021, que ahora se ha conocido.

El INE aporta datos del grado de antigüedad del parque de viviendas en las ciudades de más de 20.000 habitantes en todo el país. Lo divide por décadas en los siglos XX y XXI, con un tercer bloque de fincas construidas antes de 1900.

Aquí es donde se dispara la estadística en Cádiz. El número de viviendas en la ciudad es de , según este censo, 56.479 unidades, de las que 46.071 son principales y el resto secundarias o estás vacías.

Sobre el global, el 22,6% de los pisos se ubican en fincas construidas antes de 1900. Son 12.798, de las que 9.597 son principales y 3201 secundarias. Un dato más que notable que se acreciendo si lo comparamos con el resto de la ciudades.

Así, sólo Madrid y Barcelona supera el número de pisos en edificios anteriores a 1900. En Madrid son 16.328 y en Barcelona se llega a 35.040. Pero aunque son más, porcentualmente tienen muchas menos que Cádiz pues, lógicamente, cuentan con un parque inmobiliario infinitamente superior al de nuestra ciudad: en la capital del país hay 1.533.221 viviendas censadas y en la ciudad condal se llega a 808.751.

El dato gaditano se dispara aún más si lo comparamos con otras capitales de la región. En Málaga apenas hay censados 930 edificios residenciales construidos antes de 1900; en Sevilla se llaga a 115, frente a los 181 de Granada. Huelva sólo tiene un inmueble con esta característica.

Entre las grandes poblaciones de la provincia, El Puerto, con 2.119, y San Fernando, con 1.276 alcanzan cifras altas en comparación con otras localidades del país, mientras que Jerez, la ciudad con el mayor parque inmobiliario de la provincia, no llega al millar.

Escasas nuevas viviendas

Frente a la antigüedad de los edificios en Cádiz capital (asumiendo que la mayor parte se han rehabilitado en estos años), se contrasta con el escaso incremento del parque de viviendas en las últimas décadas.

Así, en lo que va de siglo, y según las cifras aportadas por el INE, el número de pisos se ha incrementado en Cádiz desde el año 2000 en 6.016 pisos. Por el contrario Jerez ha disparado su cifra en 25.700 nuevas unidades mientras que Chiclana ha aumentado en unas 12.000 nuevas viviendas, igual que San Fernando además de las 8.300 de El Puerto.

La evidente falta de suelo en la capital, con su término casi totalmente agotado, impide ampliar cifras a pesar de la demanda de viviendas que hay. El último estudio realizado por el Ayuntamiento fija en apenas 3.000 los nuevos pisos que se podrán construir en la ciudad antes de ocupar el 100% del suelo edificable.