Los efectos de la Ley de Vivienda en Cádiz, la ciudad donde los alquileres lideran el mercado inmobiliario

La Ley de Vivienda cuenta ya con el índice de precios de referencia para los alquileres. La necesidad de esta norma, que busca evitar precios desmesurados en una modalidad residencial que tiene un importante calado social, como pasa en Cádiz, choca en todo caso con la necesidad de que sean las administraciones autonómicas soliciten su desarrollo. Y hasta ahora solo lo ha pedido Cataluña.

Basándose en una serie de estadísticas aportadas por entidades públicas y privadas (hasta dos millones de datos se han utilizado), el Ministerio de la Vivienda fija este índice, con máximos y mínimos según la ubicación en la trama urbana de la casa que se pone en alquiler, teniendo en cuenta tamaño de la casa, estado de la misma, servicios comunes con los que se cuenta...

El Estado pone sobre la mesa la posibilidad de fijar zonas de mercado tensionado, teniendo en cuenta los precios de alquiler o el porcentaje de los ingresos familiares que se dedican a su pago. Aquí, se imponen estos topes, a la vez que los gobiernos autónomos deben complementar esta medida con planes de aumento de la oferta o de ayudas fiscales que corrijan el desequilibrio existente.

Un estudio realizado por este diario en base a los datos aportados por la plataforma de big data inmobiliaria Brainsre, en la provincia de Cádiz hay hasta 19 municipios en los que se podría poner en marcha este sistema de control de los precios. El desarrollo turístico de numerosas localidades ha disparado los precios del alquiler, que a la vez tienen en líneas generales una oferta muy limitada; y a todo ello se le une una renta per cápita que se sitúa en el grupo más bajo de todo el país.

La subida desmesurada de los precios del alquiler

Cádiz capital es un claro ejemplo del problema de los costes del alquiler y de cómo los precios siguen disparatados. Los últimos datos aportados por los principales portales inmobiliarios del país, destacan que en 2023 se alcanzaron cifras récord en el coste medio de los alquileres en la mayor parte de los barrios de la ciudad, con casos especialmente graves en cuanto a la ciudad como La Viña, con un aumento anual superior al 15%.

En la capital el 20% del parque inmobiliario está compuesto por viviendas en alquiler. Es uno de los porcentajes más altos en comparación con las principales ciudades de la provincia y de la región, aunque hay una tendencia a la baja desde hace una década, cuando se llegó al 24,85%.

Son 8.888 pisos en esta situación, según el último estudio oficial. Un estudio que detecta que casi la mitad de sus inquilinos, 3.957, tienen unos ingresos por debajo de los 1.000 euros mensual. Es esta una cantidad muy baja, que dificulta el pago de la renta a la vez que se afronta el resto del coste de la vida. También es cierto que entre el Ayuntamiento y la Junta se cuenta con un parque de unas 3.000 viviendas, con rentas sociales muy bajas respecto a los costes del mercado.

Así, hay unos 2.400 pisos con restas por debajo de los 200 euros. Y, a la vez, hay 347 viviendas con rentas entre 700 y 1.000 euros.

Más allá de esta situación, el mercado del alquiler temporal es muy reducido, y sigue a la baja. Hoy apenas se cuenta con una oferta de unas 220 viviendas en esta situación de las que, según un estudio realizado por este diario, apenas el 40% son pisos en alquiler para largas temporadas. El resto se limita para periodos escolares o vacacionales.

En el índice de referencia del alquiler publicado esta semana por el Ministerio de Vivienda ya se atisba cómo podrían evolucionar los precios de la renta en Cádiz si se declarase zona tensionada, más allá del control en la subida de los precios anuales sobre los alquileres ya existentes.

Un análisis de estos datos refleja que no todas las zonas de la ciudad tienen hoy precios muy por encima de los reflejado en este índice, seguramente porque el mismo se ha elaborado con cientos de datos estadísticos que sin duda tienen en cuenta que Cádiz es, casi para todo, una ciudad cara. Hay que tener en cuenta que el número de pisos ofertados es hoy muy reducido por lo que hay zonas de la capital sin ninguna oferta.

Así en el primer tramo del Paseo Marítimo desde la Puerta de Tierra, con alquileres que rondan entre los 900 y 950 euros, los precios marcados por el índice van de 722 a 1.200 euros. En Asdrúbal, una de las zonas más caras incluso en venta de segunda mano, hay alquileres de 1.200 euros, fijados por el Ministerio entre 911 y 1.160 euros. En Ana Orantes hay alquileres incluso más bajos que los límites de Vivienda.

La diferencia sí es más notable en Beato Diego, ya que la realidad casi dobla a los límites de Vivienda: hay pisos en alquileres entre 550 y 950 euros frente al límite del Ministerio que va de 304 a 531 euros.

En Bahía Blanca casi se iguala precios con la propuesta estatal, todos entre los 860 y los 1.200 euros, mientras que en Rosa el máximo que se considera es de 639 euros cuando, en una vía cercana hay un alquiler que se dispara a 1.700 euros.