Vivir en Cádiz: ¿Es muy caro comprar una finca? ¿Cuánto puede costar su reforma?

Comprar un piso en Cádiz no es nada barato. No es una noticia de última hora: forma parte de la vida de esta ciudad desde hace años pues la abundante demanda que hay no tiene respuesta en una oferta igualmente amplia, tanto en vivienda de nueva planta como de segunda mano.

El mercado inmobiliario sigue disparatado. Aunque ya podemos encontrar viviendas por debajo incluso de los 200.000 euros, algo antes muy complicado, lo cierto es que en su mayoría son pisos relativamente pequeños y algunos necesitados de obras. Una residencia de segunda mano para entrar a vivir, con un buen tamaño, se dispara por encima de los 400.000 euros, e incluso en el mercado persisten ofertas superiores a los 600.000 euros y algunas que rondan el millón.

A la vez, las promociones de nueva planta, que se han incrementado de forma notable en los dos últimos años y con un notable éxito de ventas, disparan sus costes a medida que aumentan en tamaño y con los cada vez más habituales extras: áticos, jardines o piscinas, como es lógico. Encontrar un piso de nueva construcción por debajo de los 200.000 euros nos lleva a casas que muchas no pasan de los 50 metros cuadrados útiles.

Las grandes inmobiliarias que trabajan en la ciudad y los portales manejan actualmente unas 1.400 ofertas. Pero no todas ellas son de viviendas. También están a la venta fincas enteras, con cargas o sin ellas. Fincas que, en algunos casos, se ofertan con precios más bajo que una vivienda individual, y que para los que puedan afrontar estos costes pueden funcionar como chalés urbanos, en una ciudad que cada vez más adolece de ellos.

Atendiendo a lo que está en el mercado son una treintena de edificios. La casi totalidad de ellos se ubican en el casco histórico, aunque también los hay en barrios como La Laguna (925 mil euros por 500 metros cuadrados).

Hay algunas propuestas con precios muy altos, que superan o se acercan al millón de euros. Pasa así como un inmueble en Cánovas esquina San José por el que se piden 1,8 millones de euros. Tiene 586 metros útiles, con tres plantas pero, algo nada habitual en el casco antiguo, sin patio lo que se solventa con tres fachadas exteriores.

Más cara está una finca a la venta en la plaza de San Juan de Dios. Es un edificio de grandes dimensiones pues tiene una superficie de 1.238 metros cuadrados. Tiene cinco plantas y cuesta 2,3 millones de euros. Está dividida en nueve viviendas, con inquilinos, cuestión que siempre retrae a posibles inversores.

Cerca de la plaza de España otro inmueble está a la venta por 1,3 millones de euros. Dispone de 542 metros cuadrados, con 3 plantas y un loft en la terraza. Como ocurre en otros casos, este edificio tiene licencia de hospedaje e incluso sus espacios interiores están repartidos para este función, vendiéndose amueblado. También tiene licencia turística otra casa cercana a Catedral, con 492 metros cuadrados, con tres plantas y cinco apartamentos amueblados. Está a la venta por 778.000 euros.

En La Viña o en el barrio de Santa María están en el mercado fincas más pequeñas (unos 300 metros cuadrados y dos plantas de altura como media) y con precios que oscilan entre los 450.000 y los 600.000 euros, aunque también encontramos a otras más costosas: 700.000 euros tras una rebaja reciente del 20% para 833 metros cuadrados.

A la hora de intentar la venta de estos edificios completos se puede chocar con dos problemas. Uno es la existencia de inquilinos, algunos con rentas antiguas, y otro el estado del inmueble. Algún caso se encuentra en la zona más céntrica donde la finca está al borde de la ruina.

Con este panorama ¿resulta más rentable para alguien que busca una buena vivienda en Cádiz comprar un piso o embarcarse en la adquisición de todo un edificio?

Ramón Rodríguez, propietario de la Inmobiliaria Hispania, y uno de los referentes del sector en toda la región, destaca que el mercado de venta de fincas en Cádiz es muy complicado. Lo es no solo por los costes sino, sobre todo, por la elevada inversión que hay que realizar para ponerla en uso.

Calcula el promotor que la inversión a realizar puede suponer incluso duplicar la inversión realizada para su compra. "Se trabaja sobre fincas en el casco antiguo, con todo lo que ello supone en materia de rehabilitación. Además hay que tener en cuenta la necesidad de mantener las fachadas, lo que es otro coste extra, además de cumplir las normativas vigentes en cuanto a espacios comunitarios como los patios, lo que acaba restando también espacio útil". Y a todo ello se le une las dificultades administrativas que se encuentran en muchas fincas a la hora de instalar ascensores.

Con todo ello, Ramón Rodríguez destaca que el inversor particular, aquel que busca una casa para vivir en la ciudad, huye de estos proyectos. "Quienes buscan la compra de estos edificios son promotores de cara a adaptarlos para la venta de pisos o fondos de inversión interesados por contar con este patrimonio", más en una ciudad como la de Cádiz donde el ladrillo es oro.

Aún así, no es mercado que sea muy activo y eso que "hay mucha demanda, muchos promotores de aquí y de otros puntos de la región interesados por rehabilitar para nuevas viviendas", mencionando el caso de un constructora malagueña que acaba de concluir una promoción cerca de Catedral y está interesada en seguir invirtiendo en la ciudad.

El problema es que los costes hacen inviables la mayor parte de las operaciones que se pueden ejecutar atendiendo a las características de las fincas que están en el mercado.

Destaca Rodríguez que no salen las cuentas porque son fincas de espacios reducidos que impiden promociones con un número elevado de nuevas viviendas. En el caso de las de mayor tamaño, éstas tienen inquilinos o tienen precios aún más elevados.

Ante la dificultad de estas operaciones y la persistencia de un parque de fincas privadas vacías o semivacías, el promotor inmobiliario destaca la existencia "de un parque de edificios sin uso propiedad del Ayuntamiento de Cádiz que sigue sin salir al mercado". Resalta que desde hace tiempo se le viene planteando al gobierno local "una actuación público-privada por la que ponen en el mercado su parque tanto para pisos de renta libre como de carácter social. Pero siguen sin hacer caso a nuestras propuestas".

Hace unos años el propio Ayuntamiento habló de esta posibilidad aunque finalmente la idea no ha acabado de perfilarse.

Considera Ramón Rodríguez que, junto a la salida al mercado de las fincas públicas, "el gobierno municipal también debería de actuar con contundencia con aquellas fincas privadas que siguen también vacías. Tendría que proceder a su expropiación si éstas no salen ya a la venta o si no son rehabilitadas por sus propietarios". En este sentido, el empresario destaca que "somos muchos los promotores que queremos trabajar en la ciudad y sacar adelante proyectos, ya sea solos o con la participación pública, para poder ampliar el parque de viviendas, tan necesario en Cádiz".