El Ayuntamiento de Cádiz cambiará el PGOU para construir pisos en suelo sin uso del polígono exterior de la Zona Franca

El Ayuntamiento de Cádiz se ha puesto a buscar suelo para viviendas en la ciudad hasta debajo de la alfombra. Pendiente de iniciar las obras del centenar de nuevos pisos públicos anunciados el año pasado, y mientras avanzan las promociones de Chinchorros, García de Sola y Santiago, el gobierno municipal analiza los espacios libres que quedan en la ciudad que ya tienen uso residencial para intentar activarlos. Y, a la vez, apunta en el plano los suelos no residenciales que no tienen uso alguno desde hace años y que podrían adaptarse para futuras viviendas.

En este segundo caso juega un papel esencial el proceso de modificación del PGOU que se ha iniciado. El mismo se ha puesto en marcha para cerrar al máximo el crecimiento del parque inmobiliario. El actual PGOU, en vigor desde 2012, ha quedado totalmente desfasado en materia de vivienda. Y aunque una parte de las proyecciones en esta materia aún no se han cumplido, la limitación de nuevos pisos que preveía, menos de 4.000, se quedaba muy lejos de las necesidades de la ciudad. Por eso la necesidad de ampliar estos suelos.

Aunque modificar el PGOU es un proceso lento (en todo caso, la urgencia de contar con más suelo tal vez permita acelerar la elaboración de los documentos de otras administraciones que deben acompañar a esta modificación), el Ayuntamiento ha optado por esta fórmula para tener una visión clara de lo que se puede hacer en el conjunto del término urbano. En Navalips, promovido por la Zona Franca con el apoyo municipal, sí se utilizó la fórmula de un plan de reforma interior, que aún así también ha agotado muchos meses de trámites administrativos.

En esta búsqueda de suelo el gobierno municipal y el regional ya han puesto sobre el papel operaciones en Valdeíñigo, Tolosa Latour y la Escuela de Náutica, con unas 300 nuevas unidades. En todo caso, en el terreno donde iba a ir hace hace dos décadas la Ciudad de la Justicia aún cabrían más pisos si se eliminase el complejo de oficinas que proyecta tambiénen la Junta.

La incógnita de Casitas Bajas

Otro suelo amplio donde poder construir es el de las antiguas Casitas Bajas, en San Severiano. La propiedad se reparte entre una empresa privada (que en su día compró la totalidad del suelo) y el Ayuntamiento (que se queda con parte del mismo gracias a los aprovechamientos urbanísticos de la unidad de ejecución en el que se integra este espacio). A pesar de la relevancia de esta parcela hasta ahora no se ha logrado un acuerdo público-privado para sacar adelante una operación que permitiría la construcción de más de un centenar de viviendas. Además, el PGOU incluye a las Casitas Bajas como uno de los suelos donde poder levantar un edificio de 20 plantas de altura.

Pero el mayor terreno donde poder construir viviendas se ubica en el precario polígono exterior de la Zona Franca, hoy con calificación industrial, aunque una modificación urbanística va a permitir construir una residencia de estudiantes y un hotel en el entorno de la Zona Base (epicentro de la economía azul que promueve el Consorcio).

Desde hace décadas, este polígono, con medio millón de metros cuadrados, se encuentra en un estado de decadencia del que no logra salir, a pesar de haber contado con más de un plan de relanzamiento proyectado en los últimos años. Con el suelo en su mayor parte en manos de la propiedad privada, es el pulmón que le queda a Cádiz para construir viviendas en una cierta cantidad.

Lo cierto es que no todo tendría uso residencial, pues aún quedan pequeños talleres y equipamientos industriales en servicio, que sería necesario reagrupar en una parte de este suelo.

El Ayuntamiento de Bruno García pretende incluir en la modificación puntual del PGOU este suelo para cambiar en parte del mismo el uso industrial por el residencial. El planteamiento del equipo de gobierno es claro: no se quiere suelo no productivo en la ciudad. Cádiz, con un histórica falta de terrenos y con el peligro que le acecha de bajar de los 100.000 habitantes, necesita definir con claridad más espacios para viviendas.

Esta apuesta, en todo caso, no implica eliminar la industria del término urbano. Más allá del recinto fiscal de la Zona Franca (el histórico, casi agotado, y el que queda por ocupar en la antigua Altadis), el Ayuntamiento tiene claro que hay que mantener metros dedicados a la industria limpia, entre la que incluye la clara apuesta de la ciudad por la economía azul. Así, el polígono exterior compatibilizaría ambos usos, aunque con una mayor relevancia del residencial respecto al que se pintó hace ya años, en la etapa de Teófila Martínez como alcaldesa y José de Mier como delegado del Consorcio.

En todo caso, esta no será una operación fácil de cerrar. Hay que tener en cuenta que buena parte de este suelo es de propiedad privada, y es de suponer que un porcentaje de estos empresarios querrá obtener beneficios a la hora de deshacerse de sus terrenos.

La participación del Estado

Para hacer viable esta propuesta tendrá que entrar de lleno el Estado, del que depende la Zona Franca. Y más cuando acaba de lanzar un amplio programa en defensa de la vivienda pública. El Gobierno de Pedro Sánchez tiene la oportunidad de cumplir en Cádiz estos compromisos, en una de las ciudades del país con mayor déficit de viviendas y con menos suelo donde construir.

Por lo pronto, en la agenda del Ayuntamiento está pendiente una reunión con la Zona Franca para analizar un diseño consensuado del polígono exterior. En este sentido, el acalde indicó a este diario que primero se está trabajando en el proyecto del nuevo Hospital Regional y en una propuesta para que el Consorcio acepte la operación de venta del nuevo para este centro médico; a la vez se sigue avanzando en el proyecto de 800 pisos en Navalips. Y cuando todo ello esté totalmente encauzado, se pondrá en marcha la tercera pata de esta relación entre Ayuntamiento y Zona Franca.

Mientras, desde el Consorcio se sigue defendiendo el carácter industrial del polígono exterior.