El Ayuntamiento de Cádiz prohibirá que haya más viviendas turísticas en toda la ciudad

El Ayuntamiento de Cádiz ha puesto en marcha la maquinaria para frenar cualquier avance de viviendas de uso turístico en la ciudad. Una posibilidad que en muy poco tiempo será del todo imposible, a tenor de la propuesta de modificación del PGOU que este miércoles ha salido a consulta pública previa.

De este modo, quiere el Ayuntamiento eliminar las compatibilidades que hasta ahora reconocía el PGOU, fruto del anterior cambio que se produjo en el año 2022. Así, elimina la posibilidad de que se habiliten VUT en planta baja, primera y segunda en toda la zona de extramuros; y elimina también la compatibilidad en la denominada "zona de Ciudad Jardín", que es como en el PGOU se reconoce al barrio de Bahía Blanca y a la zona de Murillo y Alonso Cano en La Laguna. Con ello, se cierra la puerta por completo en Cádiz a la habilitación de nuevas viviendas de uso turístico, con lo que el Ayuntamiento entiende que elimina uno de los problemas actuales vinculados a la vivienda y su relación con el turismo.

Y es que entiende el Ayuntamiento, y así expone en la propuesta que ha salido a exposición pública previa al cambio de PGOU, que esta modalidad de VUT "ha provocado impactos negativos relacionados con un concepto que ha ido transformándose en los últimos años: la gentrificación", destacando sobre todo "el desplazamiento de la población residente del centro por la lógica subida del precio del alquiler residencial y de la vivienda en propiedad".

Lo que hace ahora el Ayuntamiento es aprovechar la puerta que ha abierto la Junta de Andalucía con su reciente decreto de medidas urgentes en materia de vivienda, que se suma al emitido el pasado año, y que faculta a los ayuntamientos a que por razones imperiosas de interés general "puedan suspender las autorizaciones de nuevas VUT desde el momento en que se acuerde la elaboración del instrumento de ordenación urbanística correspondiente". Un arma a la que se va a aferrar el Ayuntamiento para establecer esa prohibición total a las VUT que, de hecho, fue una de las medidas que se aprobaron en el pleno extraordinario de Vivienda celebrado el pasado mes de febrero.

Un 4,89% de suelo residencial sirviendo de VUT

Reconoce ahora el gobierno del PP que Cádiz "se ha visto muy afectada por la irrupción" de las viviendas turísticas en 2016 y el crecimiento que ha tenido desde entonces favorecido por las plataformas digitales "con una gran rapidez de conexión y respuesta" y por el abaratamiento de precios respecto a los hoteles.

Esta apreciación se basa, además, en datos. Los que hablan que en la ciudad se ha pasado en algo más de cinco años de un 2,46% de VUT respecto al total de suelo residencial al 4,89% del último dato que tiene el Ayuntamiento.

El 2 de septiembre de 2019 se elaboró el primer censo de VUT, que cifraba en 1.224 las licencias existentes en la ciudad (un 2,46% del total residencial). Dos años después, el 8 de noviembre de 2021 (fecha en que se inició el procedimiento para la modificación del PGOU) había 700 viviendas turísticas más, sumando 1.924 licencias y elevando el porcentaje sobre el suelo residencial al 3,87%. Cuando entró en vigor esa modificación del PGOU, el total de VUT era de 2.237; es decir 313 viviendas más que cuando empezó a tramitarse el cambio de PGOU, puntualiza Urbanismo en el informe que acompaña la propuesta, lo que se traduce en un 4,50%.

Actualmente, a 19 de marzo de este 2025, el número total de VUT en la ciudad es de 2.425, con capacidad de 11.509 plazas, según el Registro de Turismo de Andalucía, lo que deja el porcentaje actualmente en el 4,89%. Y es que desde que entró en vigor el cambio de PGOU de 2022 hasta la actualidad se ha realizado una labor de comprobación por parte de Urbanismo que se traduce en comunicaciones para dar de baja a 425 viviendas que no cumplían los requisitos para ejercer la actividad turísticas (que desde el cambio de PGOU solo es posible en las zonas conocidas como "Ensanche Moderno" (extramuros) y "Ciudad Jardín" (las ya referidas de Bahía Blanca y de parte de La Laguna).

En paralelo a este crecimiento de VUT, señala el Ayuntamiento un aumento del precio del alquiler del 23% en el acumulado entre 2015 y 2022, por lo que considera más demostrado "que la aparición del fenómeno de las VUT tiene efectos directos sobre la dimensión del mercado de alquiler de vivienda permanente y habitual". "Las VUT no se crean como resultado de la construcción de nuevas viviendas, sino que aparecen como cambios de destino de viviendas ya existentes, lo que implica que la oferta de vivienda no es elástica a corto plazo. Por consiguiente, el crecimiento de las VUT es una de las causas de disminución del potencial mercado de vivienda", explica la administración local.

También hace referencia el Ayuntamiento, en su defensa a la prohibición de nuevas VUT que ha empezado a tramitar, los "conflictos sociales derivados de la convivencia con los vecinos donde se encuentra la vivienda turística", mencionando problemas de ruido, desconfianza, limpieza de edificios "o la degradación del espacio público por mal comportamiento de algunos turistas".

"La necesidad de proceder a la modificación del PGOU es evidente", concluye el Ayuntamiento, que avanza que se acogerá a la posibilidad otorgada en el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda emitido el pasado 24 de febrero para suspender las declaraciones responsables para la inscripción de VUT en el Registro de Turismo de Andalucía durante la tramitación de la modificación del PGOU "por un plazo de suspensión de 3 años".

No obstante, previamente a que pueda darse esa posibilidad, ha abierto este primer proceso de consulta pública previa a la modificación del PGOU que tendrá un plazo de veinte días "con objeto de recabar cuantas aportaciones adicionales puedan hacerse por otras personas o entidades, además de poder también recabar directamente la opinión de las organizaciones y asociaciones reconocidas por ley que agrupen o representen a las personas cuyos derechos o intereses legítimos se vieran afectados por la norma".