El Ayuntamiento de Cádiz rechaza el proyecto de Casitas Bajas

Cádiz/La urbanización del gran solar de la zona conocida como Casitas Bajas, es decir la UE-EX02R2 Barriada España en términos de PGOU, vuelve a estar en un punto muerto después de los intentos de la promotora propietaria del suelo por reactivar un plan para resucitar este área de San Severiano. Y es que la propuesta de compensación económica que plantea Planvalore Gestión Urbanística al Ayuntamiento de Cádiz no es nada convincente, a juicio de los técnicos de la administración pública.

Así, este viernes ha pasado por Junta de Gobierno Local el informe del proyecto de reparcelación de esta unidad de ejecución emitido por el Jefe de Servicio de Urbanismo, un documento donde, efectivamente, se resuelve la inadmisión de la propuesta de reparcelación del área presentada por la empresa "por no darse los condicionantes para la reparcelación económica planteada, y por ello, resultando sus determinaciones contrarias a la ordenación urbanística que se pretende desarrollar en la misma".

En este mismo informe también se desmonta el argumento mantenido por la empresa que ha interpretado que el silencio administrativo que desde el Consistorio gaditano se tuvo con la propuesta de compensación económica que presentó al Ayuntamiento el 28 de noviembre de 2023 significaba la aprobación de la misma. De hecho, bajo ese motivo desde Planvalore se envió el pasado 17 de octubre el Proyecto de Reparcelación de Casitas Bajas para su tramitación y aprobación. 

Eso sí, la inadmisión de este proyecto de reparcelación "no excluye que se plantee un proyecto nuevo que permita, vía convenio con este Ayuntamiento, reurbanizar la zona", ha explicado el primer teniente de alcalde y edil de Urbanismo, José Manuel Cossi que recuerda que la almendra de este asunto es que en Casitas Bajas "no hay un único propietario" sino que, además de la entidad privada que a lo largo de los años se ha hecho con buena parte de la propiedad del suelo, "también está Ayuntamiento y también Procasa, que participan en este proyecto". Y, de hecho, "incluso en la valoración de la unidad de aprovechamiento que se plantea hay discrepancias evidentes", ha asegurado Cossi.

Empresa y Ayuntamiento estaban "muy cercanos al cierre" de una postura común

Además, el delegado de Urbanismo ha lamentado el paso que ha dado la empresa al presentar este proyecto de reparcelación a sabiendas que desde el Consistorio lo consideraba "deficiente". "Nosotros estábamos en contacto con el equipo de ellos, se estaba en contacto a nivel técnico para corregir esas deficiencias, pero parece que han querido acelerar el procedimiento y eso ha provocado nuestro pronunciamiento que obliga de alguna manera a especificar que este proyecto no es viable y que habrá que replantearlo. Y la verdad que lo que se había avanzado entre Planvalore y Ayuntamiento estaba en un punto muy cercano a un cierre, pero vamos a ver en qué punto retomamos ahora", ha explicado.

Según ha revelado Cossi, el mayor desacuerdo se centra en que la promotora considera "inviable" dividir la parcela existente entre una zona privada y una zona municipal, "cosa que no es así", ha asegurado el responsable de Urbanismo que cuenta que la intención desde el equipo de Gobierno es "dar la mejor solución urbanística y que los recursos que se generan en esa operación se reinviertan en otros proyectos de vivienda social que son prioritarios para Procasa, que es el instrumento con el que se canalizaría que los aprovechamientos municipales redunden en nuevas promociones". De hecho, ha aseverado, "en eso es en lo que estábamos trabajando y esperemos que se pueda resolver con cierta agilidad".

El primer teniente de alcalde también ha aclarado que la consideración de la empresa de que el silencio administrativo es válido para una aprobación inicial "no procede porque básicamente el sistema de compensación no se puede aprobar por un silencio adminsitrativo". Una postura que se argumenta legalmente en el informe que se ha presentado en Junta de Gobierno Local donde también, como se ha dicho, se pone de manifiesto de manera explícita la inadmisión del proyecto de reparcelación de Casitas Bajas.

Los argumentos del informe para rechazar el proyecto de reparcelación

1. Según el informe emitido desde Urbanismo, el proyecto de reparcelación presentado "plantea la inviabilidad de asignar una finca resultante a la administración actuante (Ayuntamiento de Cádiz) y a Procasa, optando por llevar a efecto una reparcelación económica de los aprovechamientos urbanísticos, sin embargo se ha comprobado que dicha inviabilidad no se ajusta a la realidad, máxime cuándo el mayor porcentaje de aprovechamiento está adscrito a dichas entidades". Por tanto, se argumenta, no se cumple lo establecido en el art. 142 del Reglamento, por lo que "no se puede optar por llevar a efecto una compensación económica como propone el documento presentado".
2. Además, el documento indica que "el valor de las unidades de aprovechamiento planteadas tampoco se ajusta a la valoración calculada por la oficina de Planeamiento municipal".
3. Otro motivo esgrimido es que el proyecto plantea una alternativa en la materialización de estos aprovechamientos que "no es la que se desarrolla en los siguientes apartados del proyecto de reparcelación, decantándose por el reparto de una sola parcela lucrativa que se adjudica en su totalidad a Plan Valore Gestión Urbanística, S.L., no existiendo reparto de la única parcela lucrativa prevista en el proyecto de reparcelación presentado".
4. Independientemente de lo anterior, y analizando la alternativa propuesta en el proyecto para la distribución de los aprovechamientos, "no se ha tenido en cuenta ponderación alguna en la valoración de la adjudicación de la finca por la distinta localización en el ámbito".
5. Por último, tampoco se está de acuerdo con que el proyecto plantea la actuación "como de nueva urbanización" cuando "se debe considerar como una actuación de reforma interior según establece el art. 48 del Reglamento".

Por todas estas razones, desde el Ayuntamiento de Cádiz se desprende que "la solicitud de tramitación del proyecto de reparcelación está manifiestamente carente de fundamento".