La burocracia puede ralentizar cientos de nuevas viviendas en Cádiz y el plan para no bajar de los 100.000 habitantes

El pleno del Ayuntamiento de Cádiz aprobó este miércoles el Plan de Reforma Interior del solar de Navalips, donde se van a construir más de 800 viviendas. La operación, impulsada desde la Zona Franca, se convertirá, una vez ejecutada, la mayor calado en número de pisos realizada en las últimas décadas de la ciudad, tanto en renta libre como en protección oficial. Supondrá también un paso esencial para la reordenación del precario polígono exterior de la Zona Franca, ya iniciado por el mismo Consorcio con la Zona Base de la economía azul.

El plan de Navalips dio su primer impulso el febrero de 2023, cuando todas las administraciones implicadas firmaron un convenio para su desarrollo. Antes, el solar había acumulado años y años de abandono sin un uso claro (incluyendo una plaza de toros multiusos).

Con la firma de este convenio comenzó a rodar el proceso administrativo para la construcción de las viviendas. Aunque tanto la Zona Franca como el Ayuntamiento dieron ritmo a toda la tramitación, lo cierto es que la burocracia sigue siendo lenta, exigiendo demasiados pasos antes de dar el visto bueno definitivo a una operación, y más del calibre de Navalips. Con todo, al año y medio ya acumulado en todas estas gestiones aún quedan los últimos pasos hasta que el Consorcio adjudique las obras. Habrán pasado entonces dos años desde la firma del convenio. Y, encima. aún habrá que esperar unos años más para que las primeras promociones puedan estar habitadas.

Cuatro años, como mínimo, entre que se firma el convenio y se entrega la primera llave es mucho tiempo, y más en una ciudad como Cádiz donde la vivienda es un problema muy grave que marca su futuro.

El incremento del parque residencial en Cádiz es una prioridad del Ayuntamiento. Primero, para atender una demanda evidente en toda la sociedad, especialmente en cuanto a pisos de protección oficial pero también para quienes buscar renta libre. La falta de suelo dificulta la solución de este problema, a la vez que dispara el precio de lo que sale al mercado, ayudado también por los altos costes de la construcción, y más cuando se trata de rehabilitar viejos inmuebles.

Y aquí se puede chocar también con la burocracia, con su lentitud y con la necesidad de atender a interminables papeleos ante de impulsar un nuevo proyecto. Ya hay ejemplos: el desarrollo de uno de los últimos grandes suelos libres en la ciudad, las antiguas casitas bajas en Puerta Tierra, acumula años de espera por la imposibilidad de su tramitación. A la vez, el Ayuntamiento pretende retornar al viejo plan de compras de fincas en intramuros, que se paralizó tras el final de la etapa de gobierno de Teófila Martínez, para hacer vivienda pública. Más allá del coste que pueda tener cada una de estas operaciones, el proceso se topará, otra vez, con largos trámites administrativos.

Proyectos públicos como la última fase del Cerro del Moro o la segunda de Matadero, se han dilatado también durante años, tanto por falta de fondos como por los trámites que han tenido que pasar tanto por el Ayuntamiento como por la Junta, que se han contado no por meses si no, igualmente, por años.

Toda esta burocracia no ayuda para nada, todo lo contrario, con la urgencia que se tiene para solventar, aunque sea en parte, el problema habitacional que soporta Cádiz desde hace décadas (imposible en su cien por cien porque habrá un momento en el que ya no quedará ni un metro cuadrado donde construir ni que rehabilitar).

La situación se agrava con la estrecha relación que hay entre la falta de vivienda y la bajada de habitantes que soporta la ciudad desde hace más de tres décadas. Buena parte de la pérdida de 40.000 vecinos se ha debido a la ausencia de una oferta adecuada a las posibilidades de estas familias: por su coste, por su tamaño o por el interés por unifamiliares o chalés imposibles de construir en el término urbano de Cádiz.

Este descenso de la población ha dejado hoy a la capital con poco más de 111.000 habitantes, con una pérdida anual superior al millar como media. De mantenerse esta tendencia, en una década se podría bajar de los 100.000 vecinos. Perder los seis dígitos supondría la pérdida, a su vez, de un elevado porcentaje de la asignación que la ciudad recibe de los impuestos estatales. Se calcula que la pérdida podría llegar a ser hasta de 40 millones de euros al año, con lo que dejaría al Ayuntamiento sin capacidad de inversión.

Por ello, se intenta activar cuanto antes la construcción de más vivienda pública y de renta libre. Más pisos, más habitantes. O por lo menos, retener los que ya tenemos. Esa es la idea.

Pero vamos muy justos en tiempo, teniendo en cuenta lo que se consume en burocracia y lo que se tarda en construir, a lo que se le une también la necesidad de definir cuál será la ordenación del polígono exterior de la Zona Franca, y si aquí se podrá extender el modelo ahora planteado en Navalips. Ya vemos el tiempo que está agotando en este último proyecto.

Al final, ni el tiempo ni la burocracia ayudan a enderezar el problema de la vivienda y el de la pérdida de población.