Cádiz puede exprimir aún más su suelo para construir 8.000 nuevas viviendas

El problema de la vivienda en Cádiz, la ausencia de una oferta suficiente ante la demanda existente y el elevado coste de la misma, no es una cuestión de los últimos años. Sí ha empeorado la situación a la vez que han ido creciendo el número los pisos turísticos desde 2016.

La falta de la vivienda es noticia recurrente desde principios del siglo XX. Sobre todo los alojamientos para familias con escasos recursos. Tan habitual como la existencia de centenares de fincas degradadas, en un proceso que solo se comenzó a revertir cuando en 1999 se puso en marcha el Plan de Rehabilitación de Casco Antiguo,

Que Cádiz haya perdido población desde 1995, cuando aún quedaban décadas para el nacimiento de las viviendas turísticas, no se ha debido únicamente a la falta de empleo si no a la ausencia de viviendas adecuadas a las necesidades de quienes al final se han marchado de la ciudad.

La proliferación de los pisos turísticos no ha hecho más que agravar este déficit y, sobre todo, a visibilizarlo.

La principal cuestión es que no existe un estudio serio que aporte el número exacto de este tipo de alojamiento en la ciudad. La Junta, a través del registro de la Consejería de Turismo, considera que en Cádiz hay unas 2.500 viviendas turísticas. Este número, sin embargo, se reduce en más de un millar si atendemos a las cifras manejadas por el Instituto Nacional de Estadística.

Una u otra, son cifras elevadas y más cuando muchas de estas viviendas se ubican en barrios como La Viña y San Juan donde hay una mayor necesidad de pisos sociales. Y donde, también, se está produciendo un mayor descenso en el número de habitantes.

Escasa oferta de alquiler

Junto a  ello, la ciudad tampoco tiene una oferta amplia de pisos en alquiler. Hoy apenas hay unas 330 viviendas en el mercado, aunque un porcentaje elevado de las mismas se limita a periodos de verano o del curso escolar. Lo cierto es que Cádiz nunca ha contado con un parque en alquiler elevado en número, como ya se constató cuando se puso en marcha el Plan de Rehabilitación, y se descubrió que no había pisos de realojo suficientes para atender la demanda.

En este recorrido por la realidad del mercado inmobiliario en la ciudad de Cádiz, los últimos años no han sido propicios en todo lo relacionado con la obra pública.

La Junta paró de lleno el Plan de Rehabilitación, tras invertir cerca de 200 millones de euros, en 2012. En cuanto al Ayuntamiento, ha sido en la etapa de gobierno de José María González cuando sí se han reactivado varios proyectos de viviendas de carácter social, algunas como las de Chinchorros, Santiago y García de Sola, congeladas desde hacía años.

El nuevo gobierno de Bruno García se ha beneficiado del inicio de estas obras, a la vez que ha planteado otras fundamentalmente en el casco antiguo, aunque aún sin iniciarse los trabajos. También ha activado el gran bloque de pisos municipales en los Depósitos de Tabaco, que va a ser una de las operaciones públicas más importantes en los últimos años.

Todo lo anunciado por el Ayuntamiento aporta al mercado unas 110 nuevas viviendas, una vez construidas.

Lentitud de las administraciones

La lentitud de las administraciones a la hora de responder a las necesidad de viviendas sociales en la ciudad se constata especialmente en dos casos: el plan de rehabilitación integral del Cerro del Moro y la segunda fase de Matadero.

El primero de los casos, una actuación pionera en España, debía de haberse ejecutado en diez años, cuando ya acumula tres décadas y no ha terminado de desarrollarse. Matadero, destinado inicialmente para pisos de realojo, también ha contado su tiempo de desarrollo en décadas. Ahora se ultima la primera parte de la segunda fase. Pero queda pendiente la segunda parte, con 42 nuevas viviendas, para las que no hay fecha... ni presupuesto.

Frente a esta lentitud de las administraciones públicas, los últimos años están siendo muy fructíferos para el sector privado. Todo ello en un periodo en el que los costes de la construcción se han disparado y las hipotecas vuelven a subir.

En todo caso, lo realizado, lo que está en marcha y lo que ahora se anuncia a corto y medio plazo, es insuficiente para atender la demanda de vivienda en la ciudad. Tanto entre quienes buscan un piso público (en el registro de demandantes de la empresa municipal Procasa hay 4.606 personas), como quienes tienen capacidad para uno de renta libre, hay un porcentaje muy elevado que no encuentra lo que buscan en la ciudad.

El Plan de Ordenación Urbana que está vigente desde 2012 apenas proyectaba unas 4.000 viviendas nuevas en la ciudad. Desde entonces hay operaciones urbanísticas que se han planteado y que abren la posibilidad de aumentar este número. Pero aún hay más posibilidades si de verdad queremos exprimir al máximo las posibilidades que ofrece el reducido suelo del término municipal de Cádiz: 12 kilómetros cuadrados de los que apenas 4,5 son de uso residencial.

Una hipótesis para nuevas viviendas

Este periódico ha realizado un estudio de proyectos, públicos y privados que ya se anuncian; de suelos que siguen sin utilizarse y, también, en este caso como un planteamiento novedosos, un estudio de cuántas viviendas cabrían en el suelo del polígono exterior de la Zona Franca.

Este inmenso suelo, cercano al medio millón de metros cuadrados, acumula décadas de espera para una adecuada reordenación del terreno, hoy infrautilizado. Sólo el Consorcio de la Zona Franca ha actuado, en parcelas de su propiedad, apostando por nuevas formas de negocios a través de la economía azul, y completando con equipamientos turísticos y universitarios. Pero el resto acumula talleres vacíos o con escaso uso. El Ayuntamiento y el Consorcio tienen pendiente analizar el futuro de este suelo.

Incluyendo este suelo, el estudio realizado por este diario fija en unas 8.000 las viviendas que aún se pueden construir en Cádiz. No sería, ni mucho menos, proyectos de rápida ejecución pues muchos dependen de operaciones urbanísticas complicadas. El reparto sería el siguiente.

800 viviendas, públicas y de renta libre, en los terrenos de Navalips bajo el impulso de la Zona Franca. 

650 viviendas en el solar del actual Puerta del Mar si se ejecuta el nuevo Hospital Regional.

110 viviendas en diversos proyectos municipales que el Ayuntamiento está poniendo ahora en marcha. También se cuenta con varias docenas de nuevos pisos cuando se concluya la reforma integral del barrio Manuel de Falla.

212 viviendas en los terrenos de la Junta en Puntales. La administración regional también tiene pendiente 42 pisos en la última fase de Matadero.

150 viviendas, aproximadamente, en manos de la iniciativa privada, todas o ya en obras o en fase de venta. En distintos puntos de la ciudad hay algunas promociones de renta libre pendientes de iniciar, algunas desde hace ya meses. Igualmente hay chalés donde se pueden construir en un futuro y algunas fincas que están vacías en el casco antiguo. De forma muy aproximada se podrían alcanzar unas 500 viviendas en conjunto.

800 viviendas, aproximadamente, en los terrenos de San Severiano propiedad de la Junta y a los que se pretende dar uso residencial en su mayor parte.

100 viviendas en el solar de las Casitas Bajas, que aunque es de propiedad privada una parte del terreno es municipal por el reparto del suelo en esta unidad de ejecución.

Y el polígono exterior de la Zona. Aquí todo es una hipótesis, pero atendiendo a las 800 viviendas previstas en Navalips, entre las calles Gibraltar y Algeciras se podrían levantar 2.400 pisos y otros tanto entre Algeciras y Ronda de Vigilancia. 

La zona fiscal, más el suelo de Altadis y el existente desde el acceso al puente Carranza hasta Cortadura mantendrían su actual uso industrial.