"En Cádiz hay sitio para más pisos, pero no todo es la Zona Franca"

El Ayuntamiento de Cádiz ha marcado como una de sus prioridades el aumento del parque de la vivienda en la ciudad. No es una necesidad actual, el déficit de alojamiento viene de muy lejos. 

Un problema de imposible solución ya que la demanda actual, tanto de protección oficial, alquiler o de renta libre, supera con creces a la oferta hoy existente y a la que se podría crear ocupando los suelos residenciales previstos en el actual PGOU.

Así, más allá de cómo ha afectado, o no, al parque inmobiliario el desarrollo de los pisos y apartamentos turísticos, o de la lentitud que en los últimos años han acumulado las administraciones públicas en sacar adelante nuevas promociones, la ciudad busca nuevo suelo dónde construir.

Nuevo suelo que solo es posible, descartado los rellenos en la Bahía, cambiando el uso a terrenos hoy calificados como industriales o de equipamientos.

De los segundos, quedan pocos y el de mayor amplitud es el solar de San Severiano, propiedad de la Junta donde hace 20 años iba a utilizar como sede de la Ciudad de la Justicia. Ahora parece que se dedicará una parte a vivienda.

Pero más allá de ello, las miradas se dirigen, y en especial las del gobierno municipal, al medio millón de metros cuadrados del polígono exterior de la Zona Franca.

Este terreno, desde hace años muy degradado y con un uso económico muy limitado, está plagado de pequeños propietarios privados, que ocupan más del 80% del suelo, lo que dificulta una actuación urbanística ágil para su desarrollo.

El gobierno municipal ha marcado este polígono como esencial para poder crecer en viviendas, más de lo previsto por el PGOU. Queda por definir hasta dónde quiere llegar y fijar así cuántas viviendas cabrían en este suelo. Sólo en Navalips y su entorno, la propia Zona Franca ha impulsado un proyecto para la construcción de 800 pisos, entre renta libre y privada.

Sin embargo, una cosa es el deseo del Ayuntamiento y, otra, lo que se puede defender desde la misma Zona Franca. Y aquí, su delegado, Fran González, sigue siendo muy claro: “Deberíamos de preguntarnos si cómo ciudad estamos dispuestos a renunciar al poco suelo dotacional e industrial que nos queda. Parece como si el empleo hubiera dejado de ser un problema para Cádiz”, mencionando a esta hipotética industria como creadora de trabajo.

A la vez, lamenta que hasta ahora no se haya sentado de manera oficial con el Ayuntamiento para lo que él considera esencial: “tener un debate sereno y serio para ver cómo desarrollamos el polígono exterior”.

No se logró en la etapa de José María González, Kichi, aunque sí salió adelante el proyecto de Navalips, y por el momento se está a la espera de un encuentro con Bruno García.

Los límites para la Zona Franca en materia de vivienda

A priori, aunque Fran González reconoce que “las cosas no son inamovibles, pero tampoco se puede pasar del blanco al negro”, el delegado del Consorcio mantiene que “el límite natural” para construir viviendas en el polígono industrial lo marca la glorieta de la Zona Franca. De allí hasta Cortadura “hay que buscar un modelo industrial no contaminante con elementos dotacionales. En Cádiz hay más sitio para pisos, no todo es la Zona Franca”

Aquí cita ejemplos como el de Incubazul, el futuro hotel y la residencia de estudiantes prevista en su entorno, o la propuesta de los propietarios del suelo de Hipersol y solares cercanos para levantar un pequeño parque comercial en la entrada a Cádiz. Todo ello unido a los terrenos de la antigua Altadis, integrados en la zona fiscal y actualmente en desarrollo.

En parte de estos casos ha sido necesario modificar el PGOU, con lo que ello supone de trámites administrativos que se alargan durante años. “Es evidente que el actual PGOU (que data de 2012) no funciona, ya que para poder avanzar hay que hacer cambios puntuales. Hoy, todo necesita una visión de conjunto y plantear una fórmula urbanística única, que sea ágil. Y todo ello requiere de una sentada pública y privada”.

Lo cierto es que no es la primera vez que se habla de la necesidad de definir los usos para este suelo. En la etapa de la alcaldesa Teófila Martínez y de José de Mier como delegado de la Zona Franca, se avanzó con la creación de un departamento para la ordenación de este suelo. El PGOU definió usos industriales e incluyó por primera vez un número limitado de viviendas en edificios que funcionarían, se dijo entonces, como escaparates de las grandes empresas instaladas en los suelos industriales de Puerto Real.

Poco se ha avanzado desde entonces. Incubazul y Navalips y una promoción privada ya lista en la Glorieta. Y nada más.

En este sentido, Fran González destaca que “ha sido la Zona Franca la que abrió el debate sobre el uso de suelo residencial con Navalips. Con este proyecto hemos dado viabilidad a una operación que estaba muerta, en un terreno con uso dotacional (el PGOU preveía allí un centro de eventos de carácter metropolitano). En su día se eliminó el uso industrial y nadie dijo nada”, lamentando las críticas que se producen ante el plan de construir 800 viviendas “incluso de quienes con Kichi lo apoyaron en su día”.

Navalips, dice el delegado del Consorcio, “es un proyecto socialdemócrata e integrador, evitando los guetos y los barrios marginales”. Y a partir de ahí, tras cruzar la Glorieta, la zona industrial.