Cádiz no descarta limitar los pisos turísticos por barrios, según la presión de alojamientos que sufra cada uno

El gobierno municipal de Cádiz está ultimando una serie de datos sobre la situación de las viviendas de uso turístico de la ciudad, que complementará el estudio que la Universidad o alguna empresa especializada hará sobre el sector. 

Tras incrementar el control sobre el registro oficial que lleva la Junta, con las licencias para nuevas viviendas turísticas lo que ha permitido sacar del mercado a varios centenares de alojamientos que no cumplían la normativa municipal, el Ayuntamiento trabaja ya con certeza sobre nuevas actuaciones, mientras que reflexiona sobre la viabilidad o no de otras decisiones sobre esta cuestión.

En el primero de los casos, ya se ha anunciado la intención de limitar al 4% del total del parque residencial de la ciudad el número de VUT abiertas. Ahora queda por definir esta medida. 

El Ayuntamiento ha dividido el plano de Cádiz en nueve zonas en intramuros y en cuatro en Puerta Tierra. En el casco antiguo se contabilizan 1.624 VUT, que suponen casi el doble de las 796 existentes en extramuros. En total, 2.396 junto a otras 24 que están en proceso de cancelación de la autorización.

No es una partición ni por barrios ni por distritos, y sí por núcleos más o menos uniformes. 

De todos ellos San Juan-Candelaria es el que tiene un mayor número de estos alojamientos, así como determinados tramos del Paseo Marítimo. El espacio urbano entre la avenida de la Sanidad Pública y la Bahía es el que menos VUT tiene, pues no llegan ni al centenar.

La presión de estos alojamientos respecto al parque residencial es diverso según los barrios, por ello el Ayuntamiento no descarta aplicar en su momento este límite del 4% según las zonas. Esta medida se decidirá antes del próximo verano.

Lo que sí se tiene claro es que no se va a poner el contador a cero. Es decir, que no se van anular todas las licencias hoy vigentes y abrir un proceso de registro de estas viviendas con las limitaciones que se han ido imponiendo en estos dos últimos años en la norma municipal.

Actualmente, según el Ayuntamiento el conjunto de la ciudad supera el 4,23% de incidencia, por lo que si esta propuesta ya estuviese en vigor no se podrían abrir más VUT.

El gobierno municipal, indica a este diario el teniente de alcalde de Urbanismo, José Manuel Cossi, tiene claro que se entraría en un conflicto legal “si optamos por anular la licencia de quienes ya la tenían antes de la norma de 2022”.

No obstante se está analizando con la Junta de Andalucía qué pasa con quienes adquieren una vivienda que ya está inscrita como piso turístico. A priori se supone que esta licencia está a nombre del anterior propietario con lo que no debería de tener validez con el nuevo. Éste tendría que iniciar el proceso administrativo teniendo en cuenta que, hoy, no se pueden abrir más VUT en intramuros y que se impone el límite del 4% también hoy sería inviable en toda la ciudad.

Indica Cossi que esta actuación “habrá que aclararla jurídicamente. En todo caso, una medida así sí sería actuar de forma retroactiva”.

El Ayuntamiento considera que la cifra de VUT que aporta el registro de la Junta es el más válido, y no el del INE (que da 800 viviendas menos), que sí es defendido por los propietarios de estos pisos.

Junto al control de las viviendas registradas tras la puesta en marcha de la nueva normativa a finales de 2022, el objetivo municipal es ir aligerando de estos alojamientos el casco antiguo, aunque puede haber un aumento en extramuros siempre que no se supere el 4% de presión respecto al parque residencial de toda la ciudad.

Indica Cossi que de los 2.400 VUT que están inscritos en el registro de Turismo, aproximadamente hay unos 1.600 que están activos, con picos que van de 1.300 a 2.000 pisos según la temporada del año. Es decir, que todos tienen capacidad de ser utilizados en algún momento del año como alquiler turístico.

Los apartamentos turísticos

Otra cuestión es que va a pasar en el futuro con los Apartamentos Turísticos. En la ciudad están registrado unos 40. En el casco antiguo ocupan fincas completas mientras que en Puerta Tierra se ubican en las plantas bajas de fincas del entorno del Paseo Marítimo en su mayoría.

La ordenanza aprobada por el anterior gobierno municipal autorizaba este tipo de alojamientos en el casco antiguo concentrados en fincas de grado 0 y 1, los de máxima protección. 

Del segundo tipo hay en la ciudad 127 edificios. El gobierno de Bruno García tiene pendiente definir si amplía a estos edificios la prohibición de uso turístico, como pasa con las VUT. Será una decisión política, que habrá que incluir en una modificación del PGOU. 

Hay urbanistas que consideran inadecuado este cambio ya que constatan que los costes de adecuación de estos edificios, con muchas limitaciones por su valor histórico y arquitectónico, les hace inviable para el mercado inmobiliario actual. O si se ejecutan obras para viviendas estas salen a la venta por precios superiores al medio millón de euros, como ya está pasando con varias de las últimas promociones ejecutadas en la ciudad. Una cifra evidentemente muy alejada de las posibilidades de buena parte de la sociedad gaditana. 

El propio informe que en su día acompañó a la justificación de la nueva ordenanza, en la etapa de José María González, destacaba como la apertura de pequeños hoteles y de apartamentos turísticos habían permitido recuperar para la ciudad inmuebles que llevaban algunos más de una década abandonados.