Las casitas bajas se quedan sin 130 viviendas en un rascacielos de 20 plantas

Hace algo más de dos años y medio una promotora gaditana compró las 29 casitas bajas que aún quedaban en pie junto a la estación férrea de San Severiano. Metido este solar en un largo embrollo legal, en aquel momento estaba en manos de Unicaja, que sacó el suelo a subasta.

La intención de la nueva propiedad era levantar un edificio de viviendas en este terreno, completando de esa forma la urbanización del mismo iniciada hace ya unos años por otra inmobiliaria. Para su desarrollo se limitó a lo que ya preveía el PGOU para la zona: una edificabilidad de 12.600 metros cuadrados con una superficie de suelo de 1.433 metros cuadrados, todo ello concentrado en un único inmueble con una altura máxima de 20 plantas. El plan de la promotora era construir 130 viviendas.

Era éste uno de los solares que el Ayuntamiento había reservado para la construcción de lo que denominaba como “hitos”, a fin de dar un toque urbanístico especial a lo largo de la nueva avenida abierta tras el soterramiento.

De esta forma, el noviembre de 2020 la propiedad del 100% de este suelo trasladó al Ayuntamiento su intención de construir, planteando el establecimiento del sistema de compensación previsto para esta unidad de ejecución de cara a iniciar los trámites para la redacción del correspondiente convenio urbanístico, según lo previsto por la legislación.

Medio año más tarde, en mayo de 2021, se reiteró esta petición. Ya en junio de 2022, tras persistir el Ayuntamiento en su silencio y a pesar de que se planteaba una operación centrada en la construcción de nuevas viviendas, un bien muy necesitado en la ciudad, los inversores volvieron a llamar a la puerta de San Juan de Dios. Y en esta vez sí se recibió contestación.

El 18 de agosto de ese año se informaba a la constructora de la negativa de la junta de gobierno local a aprobar esta iniciativa. Con la intención de no entrar en litigio con el Ayuntamiento, se optó por sentarse con el área de Urbanismo a fin de desatascar el proyecto. Al fin y al cabo el suelo de las casitas bajas era ya el único de gran tamaño que, propiedad de la iniciativa privada, estaba aún sin edificar.

Sin embargo, de esta reunión surgió el problema que hace hoy irresoluble la operación en las casitas bajas según el plan de la promotora, y con ello la imposibilidad de construir la torre de 20 plantas y las 130 viviendas previstas en esta edificación.

El Ayuntamiento y su empresa de la vivienda, Procasa, hicieron valer sus derechos de gestión sobre este suelo, que la propiedad privada asumió pues así lo impone la normativa urbanística vigente.

Esta unidad de ejecución forma parte de un área de reparto extensa (que ocupa parte parte del suelo de las casitas bajas que se utilizó para la ampliación de la avenida de Las Cortes, así como suelo del antiguo cuartel de la Guardia Civil y de la calle Cooperativa) y que reparte su aprovechamiento en el conjunto.

De esta forma, Ayuntamiento y Procasa, por cesión obligatoria, reciben el 70% del suelo de las casitas bajas propiedad de la promotora.

El gobierno municipal, apoyándose en la legalidad de esta norma, consideró que la parcela debe partirse en tres partes, quedando una en manos de la propiedad privada.

La concejala de Vivienda, Eva Tubío, en declaraciones a este diario, deja claro que ésta es la postura que mantiene el Ayuntamiento desde el principio, y que no va a cambiar, indicando que la promotora podrá construir su edificio (evidentemente ya no la torre ni las 130 viviendas) en el tercio que le queda, mientras que el municipio actuará en su momento, "con nuevas viviendas de protección" en el suelo restante.

Para la empresa privada esta solución resulta urbanísticamente inviable, pues el suelo no es lo suficientemente grande como para permitir tres edificios diferenciados, recordando que el mismo PGOU proyectaba una sola edificación.

En este sentido, se llegó a proponer el Ayuntamiento y a Procasa la compra de sus derechos por este suelo. La administración recibiría así 7,3 millones de euros, que podría dedicar a financiar promociones públicos en otros suelos de la ciudad.

Tubío rechaza esta posibilidad al apostar por la promoción pública, como ya se ha trasladado a la inmobiliaria que, también, llegó a plantear al Ayuntamiento construir ellos mismos un bloque de pisos para entregarlos "llave en manos" al municipio, lo que también fue descartado por la administración.

Así, cerca de tres años después de comprarse este suelo, ni se ha podido iniciar su urbanización para la construcción de, al menos 130 pisos, ni hay perspectivas para que a corto o medio plazo pueda llegarse a una solución a las diferencias existente entre el Ayuntamiento y la propiedad del terreno.