Las Casitas Bajas, uno de los últimos grandes suelos donde construir en Cádiz, con un futuro complicado

Contar con un extenso solar vacío de las Casitas Bajas en San Severiano, en Cádiz, donde tras la Explosión de 1947 se construyeron unas decenas de viviendas de planta baja con un carácter provisional que se alargó durante décadas, es un lujo para una ciudad tan necesitada de suelo donde poder construir nuevas viviendas.

Hace ya años se levantó en uno de sus extremos un bloque de pisos, mientras que quedó vacante el resto del terreno (donde se llegó a proyectar un rascacielos de 30 plantas). El suelo, tras varias operaciones de compra-venta, está en manos de una promotora gaditana que lleva cuatro años topándose con problemas administrativos ante su deseo de urbanizar esta zona.

Primero fue con el gobierno de José María González, y ahora, como reconocen los promotores, pasa lo mismo con el de Bruno García.

El desarrollo urbanístico de este terreno no debería de haber tenido mayor problema si no fuera por la configuración de la unidad de actuación, en clave PGOU, en la que se encuentra. Así ésta se extiende por una amplia zona que llega hasta la antigua calle Cooperativa (donde se ha levantado un edificio de renta libre y el último tramo de la avenida de la Constitución de 1812). El problema, para la propiedad de este suelo, es que el sistema de compensación se concentra en su terreno, hasta el punto que un porcentaje superior al 50% de su superficie ha acabado en manos del Ayuntamiento. Y ahí está el problema, con el anterior y el actual gobierno local.

“Al igual que nos pasó en la etapa de gobierno de González, el Ayuntamiento de Bruno García nos ha dado el silencio como respuesta cada vez que hemos intentado sentarnos para activar este proyecto. El Ayuntamiento calla, y pasan los meses y los años desde que hace cuatro años intentamos sacar adelante esta operación”, se lamenta desde la promotora.

Ante esta situación, la empresa gaditana ha optado por dar una paso que ella misma reconoce que “es muy excepcional y que raramente se da”. Utilizando los resortes que la legislación le da, según su versión, asumen la callada municipal como “un silencio administrativo, que supone un sí a nuestras peticiones”.

“El año pasado mandamos una nueva iniciativa al nuevo gobierno de Bruno García para poder activar este sistema, pero hasta ahora no se han pronunciado tampoco. A la vez presentamos el proyecto de reparcelación, sin que el Ayuntamiento se pronunciase tampoco”, se destaca desde la compañía inmobiliaria.

Por todo ello “hemos optado, por el derecho que tenemos tras el silencio administrativo, someter el proyecto a información pública, algo que por defecto debería de hacerlo el propio Ayuntamiento de Cádiz”.

De esta forma, el documento de reparcelación se expone en el despacho del notario Carlos Cabrera, de manera pública durante los próximos meses.

A toda esta rocambolesca situación urbanística se llega tras cuatro años de intentos por desatascar el proyecto, y con la evidente necesidad de construir vivienda, pública y de renta libre en la ciudad. Y más en un solar de este tamaño donde podrían levantarse más 150 pisos. 

Comprar el suelo que está en manos del Ayuntamiento

Con el anterior Ayuntamiento se intentó comprar la parte municipal, para hacer viable una operación única en el terreno. La idea era que con este dinero el municipio podría acometer nuevos proyectos de vivienda social en otros puntos de la ciudad. Tras la polémica dentro de grupos de la izquierda que supuso la venta por Procasa del suelo de Cooperativa a una promotora privada, el gobierno de Kichi no quiso dar este paso. En todo caso, para los dueños de Casitas Bajas, los 12.000 metros cuadrados de este terreno son insuficientes para levantar varias promociones diferentes, si se mantiene la propiedad repartida.

“Nosotros compramos este solar para actuar sobre el mismo. Fue hace cuatro años y en este tiempo han existido (y existen) empresas que se han mostrado interesadas por el suelo (especialmente inmobiliarias de otros puntos de la región). Nosotros ahora no hemos tomado una decisión sobre si vender o no el aprovechamiento que está en nuestra mano”, se afirma. Esperan que antes se haya logrado cerrar un acuerdo con el Ayuntamiento.

Desde el gobierno municipal se lamenta esta acción de la promotora ya que, se afirma, se estaba trabajando en el plan para poder urbanizar este suelo.

El área de Urbanismo indica que la empresa “presentó el ocho de agosto el proyecto de reparcelación “Barriada de España” para la iniciación de su tramitación de la exposición pública. En septiembre se le comunicó verbalmente de una serie de deficiencias del proyecto, para que sean corregidas. El reglamento de la LISTA establece que en dos meses sin que se haya producido la exposición pública del documento, el promotor puede publicarlo como iniciativa particular. Esa información pública es la que ha realizado el promotor hasta ahora o momento presente. Tras esa publicación el reglamento da veinte días para presentación de alegaciones, después el Ayuntamiento tendrá cuatro meses para informar el proyecto definitivo y las alegaciones que se produzcan”.

Frente a este proceso se destaca desde Urbanismo que “estamos culminando el informe del proyecto, que, por los defectos que presenta, parece que tendrá sentido negativo”. 

“Aparte de lo anterior, y en cualquier caso, desde la concejalía de Urbanismo entendemos que por la Ley de procedimiento administrativo común, el sentido del silencio, si se produce, sería negativo”, es decir, todo lo contrario de lo que piensa la empresa y que le ha llevado a adelantar estos trámites.