El hueco por donde se cuelan nuevos pisos turísticos en el casco antiguo de Cádiz

Cuando el Ayuntamiento de Cádiz aprobó la ordenanza contra la turistificación a finales de 2022, con el fin de controlar la apertura de nuevas viviendas turísticas en la ciudad, el término urbano se dividió en dos: el casco antiguo y extramuros, con diferentes medidas para rebajar la presión de esta modalidad de alojamiento nacida en 2016.

Las limitaciones más radicales se plantearon en el casco histórico. Nada de nuevas viviendas turísticas una vez entrase en vigor la ordenanza. Y limitar la apertura de apartamentos turísticos solo en edificios con protección 0 y 1, complicados para transformar su uso en residencial. Mientras, en Puerta Tierra sólo se admitían VFT en las plantas baja, 1 y 2 de los edificios. Se asumía así como la presión en intramuros era mayor por parte de estos equipamientos, restando posibilidades al sector inmobiliario a pesar de la alta demanda de nuevas viviendas en la ciudad.

Con estas medidas, la ordenanza municipal, una de las más avanzadas del país y que salió adelante a pesar de la negativa del PP, que hoy ya en el gobierno la mantiene tal cual, y la reticencia entonces del PSOE que provocó un retraso de meses en este procedimiento, se puso en marcha dispuesta a parar de lleno la expansión de las VFT.

Sin embargo, la propia configuración urbana de la ciudad marca una serie de zonas en la ciudad que cuentan con ordenanzas urbanísticas específica. Áreas por donde aún pueden colarse nuevos alojamientos turísticos en el casco antiguo, a pesar de las restricciones municipales.

En este caso, fuera de esta ordenanza se quedan las vías incluidas dentro del denominado como "ensanche moderno". Son terrenos del casco antiguo que, en su mayor parte, se urbanizaron a partir de la década de los años 60 del pasado siglo (como se ve en edificios modernos, con una clara ruptura respecto al resto del casco), comprendiendo el estrecho espacio entre el paseo del Campo del Sur y las calles Venezuela y Regimiento de Infantería, así como la zona de los edificios militares junto al Parador Hotel Atlántico y, ya en la otra punta de intramuros, las Tres Carabelas, el último barrio en levantarse en el casco antiguo.

Con todo, es cierto que desde la puesta en servicio de la ordenanza y, más, desde el último año el número de viviendas turísticas en intramuros ha comenzado a rebajarse, aunque aún quedan pisos en el casco antiguo que incumplen la normativa municipal.

Desde que se aprobó la ordenanza, el principal problema para su mejor ejecución ha sido el mínimo control que puede tener el Ayuntamiento en este proceso administrativo. Es la Junta, desde la consejería de Turismo, la que da las licencias de las nuevas viviendas turísticas. Y estas se conceden de una forma automática. La falta de personas dificulta una inspección ágil de estos pisos.

Ante esta situación, el Ayuntamiento y la Junta mantienen reuniones periódicas para sacar del mercado los pisos que incumplen la ordenanza local. Con esta actuación ya se han anulado más de 200 licencias. Sin embargo, queda pendiente la entrada en vigor de un proceso de inscripción que compruebe antes del visto bueno sin la ubicación del piso está autorizada o no por la ordenanza municipal.

En la ciudad, la mayor presencia de las viviendas turísticas se concentra en el casco antiguo, donde no hay ningún distrito que baje del 4,6%, de ocupación respecto al parque inmobiliario.

Toda la zona centro, junto a San Juan, Santa María y el Pópulo son las áreas más tensionadas, con porcentajes medios que van del 6,6 al 6,9%. El problema es que hay puntos dentro de este entorno que superan el 12%, como el 12,23% que alcanza la zona de San Francisco y Mina; o los cerca del 9% en Sagasta-Hospital de Mujeres y el área de Candelaria.

Sólo en el casco antiguo de Cádiz el informe elaborado por el INE eleva a más de 1.200 las viviendas dedicadas al alojamiento turístico (un dato que difiere del que maneja la Junta que, para el conjunto de la ciudad, aporta un millar más de pisos). En todo caso, un dato elocuente ante el déficit residencial de la ciudad y, más, ante la necesidad de mantener la presión demográfica en el casco antiguo.

Por el contrario, hasta febrero pasado, en Puerta Tierra se cuantificaban menos de 500 VFT, con una presión sobre el parque total de vivienda que oscilaba entre el 0,9 y el 1,5%.