El mercado de oficinas en Cádiz se satura y sobran unos 6.000 metros cuadrados de suelo

Cuando se urbanizaron los antiguos cuarteles de Varela en Cádiz, una de las parcelas que siguió en manos del Ministerio de Defensa iba a destinarse a un edificio de oficinas. Como no existía demanda suficiente en la ciudad para este tipo de servicios, el inmueble transformó su uso a residencial, lo que al ministerio le supuso unos nuevos ingresos inesperados.

Desde entonces, y ha pasado un cuarto de siglo, el crecimiento económico y empresarial de la ciudad ha ido absorbiendo el aumento, este vez sí, de la demanda de nuevas oficinas. Para ello se han ido habilitando metros cuadrados en determinados edificios del casco antiguo y, sobre todo, en nuevas dependencias abiertas en la Zona Franca y, especialmente, en el estadio Nuevo Mirandilla.

Cuando se planteó este proyecto, financiado entre el Ayuntamiento y sobre todo el Consorcio de la Zona Franca, la recuperación del dinero invertido se basaba en la venta o alquiler de los miles de metros cuadrados de oficinas que se habilitaron en parte del edificio, además del suelo para locales comerciales y, pasado el tiempo, para un hotel. Diversas administraciones públicas han sido inquilinas habituales en los últimos años.

Sin embargo, la demanda parece que ya ha cubierto todas sus necesidades y comienza a crearse una bolsa de oficinas vacías que están a la venta o en alquiler en toda la ciudad. Visto lo publicado por los portales inmobiliarios y por las principales empresas del sector en la ciudad, Cádiz cuenta con al menos unos 6.000 metros cuadrados de suelo para oficinas sin utilizar.

Es una cantidad más que notable sobre todo teniendo en cuenta la necesidad de suelo que tiene la ciudad para vivienda. Es cierto que un elevado porcentaje de esta cantidad se ubica en edificio de usos empresariales, como el mismo estadio y otros en manos de la Zona Franca, sin posibilidad de uso residencial. Pero también se localizan en el mercado inmobiliario varias oficinas en venta o alquiler, algunas de considerable tamaño, que bien podrían transformarse en vivienda, como ya está pasando en locales comerciales en planta baja en algunos barrios de la ciudad.

Hoy a la venta hay en torno a una treintena de oficinas en Cádiz y medio centenar que están en alquiler. Las primeras suponen aproximadamente unos 3.000 metros cuadrados de suelo útil, mientras que las de alquiler superan algo está superficie.

Destaca que aún quedan locales disponibles en el estadio Nuevo Mirandilla. Están a la venta oficinas que van desde los 61 metros cuadrados útiles a los 207 metros con precios que oscilan entre los 145.000 euros hasta llegar a los 736.500 euros. Curiosamente, el más pequeño de ellos incluye también una plaza de garaje. La Zona Franca mantiene dos locales en el mercado, aunque están en alquiler. Uno se oferta por apenas 558 euros al mes por 53 metros cuadrados, mientras el segundo crece en tamaño hasta los 383 metros por el que se poden 4.028 euros. Estas oficinas estaban alquiladas por la Consejería de Educación de la Junta de Andalucía.

En Cortadura se oferta una oficina de 600 metros cuadrados, la de mayor superficie en el mercado en toda la ciudad, por 5.000 euros al mes. En el otro extremo por la más barata se piden apenas 85 euros por un local de 11 metros cuadrados. Se ubica en el edificio donde funciona la clínica Astarté.

Lo cierto es que en la ciudad, tanto en extramuros como en el casco histórico hay numerosas oficinas que están por debajo de los 15 metros de superficie, no más que un dormitorio amplio, con un coste entre 100 y 150 euros al mes. El frente de Canalejas y el edificio de Trocadero cuenta con varios de estos locales, aunque también tiene en venta o alquiler amplias oficinas de antiguos despachos de empresas portuarias.

En todo caso, si nos atenemos al precio por metro cuadrado, el más rentable está en la avenida de 4 de diciembre, con una oficina de 372 metros cuadrados por el que se piden 485 euros al mes, lo que supone solo 1,28 euros el metro cuadrado.

La Junta de Andalucía tiene previsto construir un nuevo complejo administrativo en una parte de su solar en la calle Tolosa Latour. La inversión es de 16 millones de euros. Ya se ha aprobado la demolición del último edificio que quedaba en pie, junto a la iglesia de San Severiano, de la antigua Institución Provincial Gaditana. Aún no se sabe qué dependencias ocuparán este edificio, aunque todas las delegaciones que funcionan en el casco antiguo se encuentran en edificios propiedad de la administración regional. Queda por ver lo que hay en extramuros, especialmente en el estadio, que en su momento quedarán vacíos tras la mudanza al nuevo centro oficial. La Junta ya tiene dos grandes edificios administrativos en la plaza de España y en Asdrúbal.

En cuanto a la administración Central, ya se ha activado el proceso de construcción de su propio edificio administrativo, en el solar del antiguo Gobierno Civil y de Radio Juventud. Cuando esté listo también quedarán libres varios cientos de metros de oficina, hoy en alquiler. Y, sobre todo, quedará sin uso la actual sede de la Subdelegación del Gobierno y antigua sucursal del Banco de España en la calle Barcelona.

En cuanto al Ayuntamiento de Cádiz, no tiene planes de habilitar nuevos espacios para sus oficinas. Sin embargo, desde hace ya años el edificio central de la plaza de San Juan de Dios se encuentra saturado, muy anticuado por dentro y con dependencias en mal estado. En la etapa de gobierno de Teófila Martínez ya se planteó adquirir un edificio para trasladar buena parte de estas dependencias, y dejar la sede del Ayuntamiento como centro de exposiciones y eventos ciudadanos y oficiales. En su momento el área de Urbanismo sí se reubicó en una finca rehabilitada en la vecina calle Sopranis. Entonces se desaprovechó la oportunidad de ampliar las dependencias municipales en el antiguo Hospital de San Juan de Dios.

En cuanto a la Zona Franca, más allá del suelo en venta o alquiler que queda pendiente en varios de sus edificios, sí está haciendo una apuesta decidida por la economía azul, con la creación de un complejo para oficinas y nuevas empresas en Incubazul, que a punto de estar terminado ya se prevé su ampliación con un nuevo proyecto.