La mitad de los gaditanos que se compran un piso, lo someten a reformas

Cádiz/El inmobiliario español enfrenta un doble desafío en la antesala de 2025: la falta de stock en un contexto de alta demanda y el envejecimiento del parque edificado existente. Así, los profesionales inmobiliarios consultados en la XXI edición del Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ de UCI y SIRA afirman que el 53,6% de los comparadores gaditanos y andaluces en general realizan reformas tras adquirir la vivienda, una cifra muy próxima al 54% de la media nacional. El informe analiza la evolución del sector durante el tercer trimestre de 2024 y las expectativas del sector en los próximos meses.

Crece el interés por las reformas

La compra de una vivienda suele ir acompañada de obras de mejora o personalización. Según los datos de esta XXI edición, el 54% de los compradores decide realizar reformas después de adquirir su inmueble, cifra que crece 3 décimas en comparación con la consulta realizada por UCI y SIRA en 2022, cuando el 51,2% aseguraba que sus clientes realizan reformas en el plazo de dos años desde el momento de la compra de la vivienda.

“Este comportamiento refleja la tendencia hacia la adecuación de los espacios a las necesidades específicas del nuevo propietario, un comportamiento que se ha acentuado en los últimos años, especialmente tras la pandemia, cuando muchos buscaron viviendas que se ajustaran mejor a sus nuevos estilos de vida” afirma José Manuel Fernández, subdirector general de UCI.

Las cifras varían notablemente por regiones. En La Rioja, el 65% de los compradores tiene previsto realizar reformas, mientras que en Castilla-La Mancha y Baleares estos porcentajes ascienden al 63,2% y 60%, respectivamente. Por el contrario, en zonas como Murcia (29,6%, Castilla y León (44,5%) y Extremadura (45,8%), la proporción de compradores dispuestos a reformar es considerablemente menor, probablemente debido a una mayor disponibilidad de viviendas en mejores condiciones o a limitaciones presupuestarias de los compradores.

De acuerdo con los profesionales consultados, el presupuesto medio que los compradores destinan a estas reformas asciende a 32.000€, aunque este importe varía considerablemente dependiendo de cada región.

Las comunidades autónomas con mayores inversiones en reformas son Baleares (67.430€), País Vasco (45.750€) y la Comunidad de Madrid (43.200€), donde los compradores, en su mayoría, buscan optimizar y modernizar viviendas en mercados inmobiliarios con alta demanda. Por el contrario, Castilla-La Mancha (18.000€), Canarias (20.200€) y Extremadura (21.670€) presentan los presupuestos más ajustados. Además, en estas regiones las propiedades suelen ser más accesibles.

Una cartera de viviendas que necesita reformas

Esta vigésimo primera edición también subraya que, a la falta de oferta en el mercado se suma que las viviendas no están en condiciones óptimas para satisfacer las expectativas de los compradores actuales. Así, otra de las conclusiones de esta edición es que más de la mitad de las viviendas en venta necesitan reformas superiores a 15.000€.

A nivel regional, el análisis muestra marcadas diferencias en la proporción de viviendas que requieren reformas. La Rioja lidera el ranking, pues los profesionales del sector afirman que un 70% de sus viviendas en venta necesitan obras significativas, seguida de Cantabria (69%) y Navarra (62,5%). Por el contrario, los profesionales inmobiliarios de regiones como Murcia (36%) y Canarias (48,1%) o Andalucía (48,2%) afirman que sus carteras presentan una menor proporción de viviendas a reformar, lo que podría estar vinculado a la mayor incidencia de viviendas nuevas o a reformas previas realizadas en estos mercados.

El papel de la inmobiliaria ante la reforma

Las inmobiliarias desempeñan un papel diverso en las reformas de vivienda adaptándose a las necesidades del mercado y de los compradores. Según los datos que refleja esta XXI edición, el 46,6% de las agencias opta por mantenerse al margen del proceso de la reforma, el 41% recomienda a reformistas de confianza, y un 12,4% integra las reformas como un servicio propio dentro de su oferta.

Las agencias riojanas (100%), gallegas (83,3% y castellanomanchegas (80%) son las que, en mayor medida, declaran mantenerse al margen de las reformas.

Para Fernández: “La decisión de mantenerse al margen, predominante en casi la mitad de las agencias, se debe a su enfoque tradicional en la intermediación y venta, más que en la ejecución de reformas. Sin embargo, este enfoque puede limitar su capacidad para satisfacer las necesidades de compradores que buscan soluciones completas. En cambio, la recomendación de reformistas de confianza permite a las inmobiliarias añadir valor sin comprometer recursos propios, fortaleciendo la relación con el cliente y fomentando la fidelización” que añade: “Aunque la mayoría de las inmobiliarias no participa activamente en la reforma, existe una tendencia hacia la integración de estos servicios en su modelo de negocio, lo que responde a una demanda creciente de compradores que buscan soluciones integrales”.

Reformas `para entrar a vivir´, preferidas por los compradores

Según los profesionales inmobiliarios, los compradores españoles tienden a priorizar las reformas estéticas frente a las mejoras de eficiencia energética o infraestructura de la vivienda. Los datos reflejan que las reformas estéticas reciben una valoración de 4,20 sobre 5, mientras que las relacionadas con la eficiencia energética se quedan en 3,50. Este contraste evidencia un enfoque en los aspectos más visibles y funcionales a corto plazo, aunque no necesariamente implica una menor relevancia de las mejoras sostenibles.

Este comportamiento responde, en parte, a las expectativas inmediatas de los compradores. Reformas como la actualización de cocinas, baños o el rediseño de espacios interiores son percibidas como más tangibles y satisfactorias. En cambio, las mejoras en eficiencia energética, aunque cruciales para la sostenibilidad y el ahorro a largo plazo, suelen ser vistas como menos urgentes o atractivas debido a su impacto menos visible.

Otro factor determinante es el presupuesto limitado de muchos compradores. Con un gasto promedio de 32.000€ destinado a las reformas, la prioridad suele recaer en cambios visibles y de impacto inmediato, mientras que obras menos perceptibles a simple vista, como el aislamiento térmico o la instalación de sistemas eficientes, tienden a posponerse.

A nivel regional, Galicia (4,5/5), Aragón (4,44/5) y Navarra (4,25/5), destacan como las autonomías que más valoran las mejoras en eficiencia energética.

Para José Manuel Fernández: “Los beneficios de las inversiones en eficiencia son incuestionables, pero su valoración se diluye cuando no se perciben los resultados inmediatos, algo que también está muy relacionado con la zona geográfica en la que se ubica la vivienda”.

Brecha entre la oferta y la demanda

La reactivación del mercado como consecuencia de las bajadas de tipos se confirma y cerca de 8 de cada 10 profesionales inmobiliarios (78%) cree que el volumen de compradores ha seguido aumentando en los últimos meses del año.

Consultados por su percepción con respecto a los próximos meses las expectativas de los profesionales siguen mejorado en comparación con trimestres anteriores y una abrumadora mayoría de los agentes (84%) cree que el volumen de compradores crecerá en los próximos meses.

A pesar del crecimiento en la demanda, la oferta de viviendas de segunda mano sigue limitada ya que, aunque un 44% de los profesionales cree que el volumen de vendedores se ha mantenido estable o ha aumentado, el 56% considera que los vendedores se han reducido en la segunda mitad del año.

¿Habrá más vendedores que pongan oferta en el mercado en 2025? Los profesionales creen que no y sus expectativas con respecto al comportamiento de los vendedores caen más de diez puntos con respecto a la anterior edición y baja a menos de seis de cada diez profesionales (56%) los que mantienen expectativas de estabilidad o crecimiento en el número de vendedores.

Consultados por los cierres de operaciones, cerca de 8 de cada 10 (79%) profesionales pronostica estabilidad o aumento en los próximos meses como consecuencia de las bajadas de tipos y una expectativa de una mayor competencia entre entidades financieras por captar clientes.

¿Bajadas de precios? Ni están ni se esperan

La resistencia de los precios se mantiene imparable, pues nuevamente la mayoría de los profesionales (94%) afirma que los precios se han mantenido estables e incluso han aumentado (71,3%) en la segunda mitad del año.

Consultados por el comportamiento de los precios los próximos meses, el 93% de los profesionales cree que los precios seguirán estables (29,9%) o aumentarán ligeramente (63,2%). Por su parte, un 6,8% de los profesionales pronostica descensos de precios.

El optimismo repunta

El optimismo de los profesionales inmobiliarios mejora 3 puntos con respecto a la anterior edición hasta situarse en el 7,2/10 debido a un contexto económico más favorable y a la influencia de factores como la bajada de tipos de interés, el impulso de las transacciones o la mejora del empleo. Además, la percepción de que los precios seguirán subiendo está motivando a los compradores a actuar ahora, tanto nacionales como internacionales, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades.

Por otro lado, la escasez de nueva oferta y el atractivo de la vivienda como inversión segura refuerzan la confianza en el mercado lo que, sumado a estímulos como la línea de avales ICO para jóvenes y familias está dinamizando el sector. En este escenario, los profesionales ven un mercado sólido y con perspectivas de crecimiento sostenido, lo que eleva su optimismo.

Por comunidades castellanomanchegos (8/10), navarros (8/10), extremeños (7,7/10) y asturianos (7,7/10) son los más optimistas, mientras que cántabros (5,2/10), baleares (6,1/10) y madrileños (6,6/10) son los menos optimistas sobre la futura evolución del sector.

A tenor de estos datos y tras el anuncio de posibles nuevas bajadas de tipos por parte del BCE el subdirector general de UCI asegura que: “El sector inmobiliario continúa avanzando en una senda de crecimiento impulsado por el buen comportamiento económico y de los tipos de interés. Este hecho permite que el segmento de la vivienda nueva recupere terreno y nuevas promociones puedan mitigar la falta de stock actual, si bien la escasez de oferta sigue siendo un punto principal en el sector. El tirón de la demanda seguirá impulsando a buen ritmo el sector inmobiliario, y desde UCI vemos muy probable un crecimiento en el número de compraventas para el 2025 que se acerque al 10%”.