El problema de la vivienda en Cádiz: las claves de la solución están en manos de la Junta y el Estado

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció el pasado fin de semana, durante la clausura del Congreso Federal del PSOE, que el Estado va a crear una empresa pública de vivienda para construir y gestionar pisos por todo el país. Mientras, la Junta prepara su propia Ley de Vivienda para 2025, que irá acompañada con un "plan de choque" para intentar solventar este problema en la región.

Con las dos principales administraciones dispuestas a competir a la hora de solucionar uno de los grandes déficits de nuestras ciudades, y que en Cádiz tiene históricamente una gran incidencia, cabe poner sobre la mesa suelos libres y edificios susceptibles de ser adquiridos por el Estado o por la Junta, para cumplir con sus compromisos. Hace apenas unos días, el Ministerio de Agenda Urbana se adelantó anunciando la compra de suelo a sus compañeros de Defensa en pleno centro de San Fernando, a fin de construir 71 nuevos pisos. Un medida que se podría trasladar a Cádiz.

En la capital, donde el déficit de viviendas se cuenta por miles y donde solo en el caso de los peticionarios de viviendas públicas se alcanza los cinco mil solicitantes, las dos administraciones deberían de contar ya con un papel esencial para solventar parte de esta problemática. Sólo una parte, ya que la falta de suelo hace inviable una solución total contando apenas con el término municipal.

En el caso de la Junta, su gran apuesta por la recuperación del casco antiguo, con la puesta en marcha en 1999 con el Plan de Rehabilitación, quedó inconclusa tras el estallido de la crisis económica de 2008. Desde entonces, apenas ha construido o rehabilitado en la ciudad. Hace unas semanas terminó la segunda fase de Matadero (iniciada hace cerca de dos décadas) y aún le queda una tercera sin fecha de ejecución. Y en estos días ha comenzado el último capítulo de la rehabilitación integral del Cerro del Moro, una operación que puso en marcha el Ayuntamiento de Cádiz en 1994 con un plazo de ejecución de una década, calendario que evidentemente no se ha cumplido. También ha vendido el extenso suelo de Loreto para construir 200 pisos de protección oficial, de mano de una empresa privada.

En cuanto al Estado, hace ya mucho tiempo que dejó de construir en Cádiz. La última administración fue el Ministerio de Defensa, y en beneficio propio al vender parte del suelo que se quedó en el antiguo cuartel de Varela para la construcción de viviendas de renta libre. Hay que retroceder a operaciones realizadas en Guillén Moreno y Barriada de La Paz para recuperar proyectos de viviendas públicas financiadas por la administración central.

Así, que tanto el Estado como la Junta tienen la oportunidad de cumplir en Cádiz sus renovados compromisos por la vivienda pública.

La Junta maneja uno de los últimos grandes terrenos que llevan sin uso desde hace dos décadas: el solar de la antigua Institución Provincial, donde se iba a construir la primera versión de la Ciudad de la Justicia.

Desde la administración regional se está pendiente de cerrar el texto definitivo del convenio con el Ayuntamiento, que definirá usos de las propiedades autonómicas en la ciudad, para concretar qué se va a hacer en este suelo. Sin embargo, en los Presupuestos para 2025 la Junta ya ha previsto más de 15 millones de euros para un edificio administrativo. Si se confirma esta operación, anunciada por el propio gobierno, se restaría suelo para VPO en estos terrenos. Si se dedicase su totalidad a vivienda, más espacios libres, se podrían construir varios cientos de casas.

La Junta tiene también la oportunidad de ayudar al Ayuntamiento en la expropiación de fincas en el casco antiguo y, de alguna forma, completar de esta forma el Plan de Rehabilitación que dejó pendiente por cerrar.

El gobierno municipal de Bruno García ha recuperado esta forma de incrementar el patrimonio residencial público que fue abandonado en la etapa de José María González. Es un proceso, en todo caso, lento y costoso ya que el metro cuadrado no se vende barato en la ciudad.

No es que queden muchas fincas vacías en intramuros, aunque sí con pisos sin utilizar. Aquí se podría jugar con el parque inmobiliario de edificios con una protección de Grado 1 en el PGOU.

Tras las casas monumentales de Grado 0, son estas las que cuentan con mayor protección a la hora de actuar sobre ella, dificultando transformaciones interiores e incrementando, por ello, los costes de reforma.

Hoy hay en la ciudad cerca de 130 inmuebles con Grado 1. El mayor porcentaje se encuentra en el entorno de San Francisco-Mina, con una treintena de edificios; le sigue Candelaria-San Juan de Dios, con 25 y Alameda- San Carlos, con 19.

También un número elevado de estas casas se ubica en el barrio de Santa María, con 14, y en la zona del Oratorio de San Felipe Neri, con 12 y 9 en San Antonio. Dejando a un lado San Juan, que a pesar de su espacio reducido cuenta con 7 fincas con esta protección, el resto de los barrios tiene un número muy escaso. Incluso cero en el Balón.

Un estudio realizado por este Diario indica que buena parte de estas fincas están hoy en uso, y buena parte de ellas son casas de vecinos. Sí es cierto que hay las que necesitan importantes obras de mejora de la habitabilidad de sus residentes, especialmente en lo relacionado con la accesibilidad. Y todo ello cuesta dinero. También hay casas con esta protección que se van a reconvertir en pequeños hoteles, como pasa en Sopranis, Rosario y Cánovas del Castillo.

El Ayuntamiento está estudiando la viabilidad de anular la autorización de convertir las fincas de Grado 1 en bloques de Apartamentos Turísticos, como permite la ordenanza municipal de 2022. El uso sería únicamente residencial. Sin embargo, especialistas en urbanismo consideran este cambio como arriesgado. Advierten del coste que tiene transformar estos inmuebles en pisos residenciales ya rehabilitados y mencionan casos ya en ejecución donde los pisos que han salido al mercado superan los 400.000 euros de coste.

La oportunidad de la Junta en Cádiz...

En los últimos años, incluso ya en la etapa final del gobierno del PSOE en Andalucía, la Junta ha concentrado la financiación de buena parte de sus actuaciones en materia de vivienda en Cádiz a partir de los fondos que ha ido obteniendo por la venta de suelo en diversas partes de la región. Así ha pasado en otras ciudades andaluzas. Sin embargo, esta administración ha ido acumulando en los últimos meses un beneficio más que notable con operaciones realizadas en la propia capital gaditana: la venta de la antigua residencia de Tiempo Libre y el solar de Loreto. Si a estas actuaciones unimos la previsión de venta de la Escuela Náutica el montante se dispararía hasta los 26 millones de euros. Una cantidad más que significativa y con la que se podrían construir muchas decenas de VPO.

No hay que olvidar que la Junta no ha tenido que pagar nada por los suelos donde, en la ciudad, ha construido equipamientos de su propiedad, especialmente en materia educativa. Y que pretende obtener sin gasto el terreno para construir el Hospital Regional.

Si finalmente la Junta decide mantener su proyecto de un complejo de oficinas en Tolosa Latour (San Severiano), habrá que ver qué pasará con los edificios que hoy ocupan las delegaciones provinciales que se trasladarían a este centro administrativo. Una posibilidad sería su transformación en viviendas.

... y la del Estado

¿Y qué puede hacer en Cádiz el gobierno central para cumplir el compromiso de Pedro Sánchez?

Por lo pronto, la administración central, en este caso a través del Consorcio de la Zona Franca, la que impulsa la operación de Navalips: 800 nuevas viviendas, la mitad de ellas de protección oficial. Teniendo en cuenta que el propio PSOE local promueve que fuesen de alquiler social las 400 que no sería de renta libre, ahí está el Estado para financiarlas.

Pero hay más. Está claro que el único suelo donde la ciudad puede crecer en materia de vivienda, más allá del que queda vacante y que está recogido por el PGOU, es el polígono exterior de la Zona Franca.

Aquí hay que tomar ya una decisión puramente política de afrontar una reordenación de este suelo que se encuentra en un estado de degradación en buena parte del mismo.

Si la apuesta por la vivienda del gobierno central va en serio, es la administración competente para adquirir estos terrenos que, en su mayoría, están en manos de empresarios privados, y afrontar la construcción de nuevas promociones residenciales, tanto públicas y privadas, pues sería la única forma de evitar guetos en este extremo de la ciudad.

Lo que puede crecer el parque residencial

Un estudio realizado por este diario eleva a unas 8.000 las viviendas que se podrían construir en la ciudad, tanto en las fincas vacías del casco antiguo, como en los solares sin uso y en los terrenos del polígono exterior. Pisos tanto de promoción social como de renta libre, pues en ambos casos hay demanda en Cádiz.

Según un estudio realizado por el INE en 2023, atendiendo al consumo eléctrico en cada casa, la capital tiene un 4,9% de su parque residencial sin uso. Serían, así, 2.824 viviendas, a las que habría que dar un uso.

Queda pendiente, en todo caso, un estudio más extenso y actualizado de la realidad del parque inmobiliario de la ciudad. Hay que tener en cuenta su antigüedad y la necesidad que tiene buena parte de las viviendas gestionadas por el Ayuntamiento de obras de mantenimiento y mejora de la accesibilidad; además de todas aquellas, especialmente en el casco antiguo, que adolecen de ascensores y están habitadas con personas con problemas de movilidad y, por ello, con dificultades para salir a la calle.