El problema de la vivienda en Cádiz solo tiene una solución

El próximo miércoles, día 12, el Ayuntamiento de Cádiz celebrará un pleno extraordinario dedicado al problema de la vivienda en la ciudad. Un problema eterno y de solución imposible, teniendo en cuenta el reducido término municipal de la capital.

El gobierno de Bruno García planteará una decena de medidas para, en la medida de lo posible, rebajar la tensión habitacional que soporta Cádiz. A la vez, la oposición pondrá sobre la mesa sus propias alternativas.

Pero lo cierto es que todo lo que se diga en esta sesión, y todo lo que se pueda hacer tras su conclusión, será insuficiente para arreglar un problema que está enquistado en la vida de Cádiz desde hace muchas, muchas décadas.

Lo ya hablado, de una y otra parte, en estos últimos meses buscando nuevos suelos en el término urbano, reclamando el apoyo de la Junta y el Estado a la hora de construir pisos, reformando barrios para ampliar el parque municipal, o actuando sobre la vivienda vacía, las casas por rehabilitar o la incidencia de pisos y apartamentos turísticos, podrán incrementar el actuarl parque de viviendas de la ciudad. Pero será insuficiente a medio y largo plazo, pues la demanda sigue y seguirá estando muy por encima de la oferta.

Con el suelo de nuestro reducido término municipal agotado más pronto que tarde, a la hora de plantear con visión de futuro el problema de la vivienda solo se puede mirar a la Bahía.

Puerto Real, El Puerto, Chiclana y, en menor medida, San Fernando cuentan con suelo residencial libre para construir todas las viviendas que necesita la capital en las próximas décadas, y que no caben en su territorio.

Esta idea, que no es nueva pues barrios como el Río San Pedro en Puerto Real nacieron con este concepto, choca con la necesidad que tiene Cádiz de no bajar de los 100.000 habitantes.

Quedarnos por debajo de los seis dígitos supondría dar un zarpazo a las cuentas del Ayuntamiento de Cádiz. Sólo en aportación del Estado se perderían unos 40 millones de euros, pues esta se fija por bloques de población. Y podría haber sido peor si la ciudad no contase ya con un tratamiento especial logrado por Teófila Martínez, que hizo ver a Madrid que sin suelo no se podía crecer de ninguna manera.

Perder esa cantidad hundiría las cuentas municipales, afectando a todas sus inversiones, a los gastos sociales, incluso a proyectos de construcción de vivienda. Y a muchas más cuestiones.

Cabe pensar así que, sea como sea, hay que tomar medidas para aguantar como sea por encima de esta cifra.

Un estudio sobre la oferta de viviendas y el número que se necesita

Pero en este debate falta un estudio claro sobre las necesidades de vivienda que tiene la ciudad.

El Plan de Ordenación Urbana, vigente desde 2012, solo fijaba en 3.522 las nuevas viviendas que se podrían construir en Cádiz, cifras que desde entonces no se han cumplido.

Pero desde entonces se han puesto sobre la mesa nuevos espacios habitacionales. Algunos ya en desarrollo, como Navalips (con 800 pisos); otros en estudio, como la reforma del barrio de Manuel de Falla (derribo de los actuales 112 pisos y construcción de 209 nuevos); y otros en espacios de los que se empiezan ahora a hablar: los suelos de los antiguos colegios Carmen Jiménez y Adolfo de Castro, la Escuela de Náutica, Tolosa Latour, el chalé de San Luis, y la siempre hipótesis de actuar en el polígono industrial de la Zona Franca. Para buscar espacios, el Ayuntamiento prepara una modificación del PGOU que permitirá la transformación de locales comerciales cerrados en uso residencial.

La operación en Zona Franca es la que, a priori, podría crear más vivienda (solo en Navalips y su entorno se cifran en 800 pisos). Sin embargo, su desarrollo es igualmente complicado: primero hay que poner de acuerdo al Ayuntamiento con el Consorcio y a la vez cerrar acuerdos con los propietarios privados de la mayor parte de este suelo. Todo ello supondrían años y años de gestiones y de pasos administrativos.

En cuanto al parque de viviendas vacías, hay un dato reciente pues data de 2022. El Instituto Nacional de Estadística, INE, publicó entonces que Cádiz contaba con 2.824 pisos vacíos, frente a los 5.943 que estaban en la misma situación dos décadas antes.

Y junto a ello, la presencia de viviendas turísticas. Hoy, según quien aporte la cifra, hay entre 1.400 y 2.400 VUT, además de más de medio centenar de fincas convertidas en apartamentos turísticos. El Ayuntamiento ha incrementado la presión sobre este modelo de alojamiento. Por lo pronto, ya se quiere evitar que los AT se puedan ubicar en edificios de protección 1, dejándolos solo para inmueble de protección 0, la máxima en la ciudad.

Pendiente de que la administración fije cuántas viviendas nuevas caben en Cádiz, exprimiendo al máximo su territorio, un estudio realizado por este diario planteaba una cifra de 8.000, como tipo.

El coste de los pisos y la vivienda pública

Uno de los puntales del debate plenario será la necesidad de vivienda pública.

Cádiz se encuentra desde hace años entre las capitales del país con el precio del metro cuadrado residencial más alto. Por encima solo están ciudades como Málaga, Madrid, San Sebastián o Barcelona con mayor nivel económico que el nuestro.

Hoy es difícil encontrar en venta pisos de segunda mano por debajo de los 150.000-200.000 euros. Muchos necesitan obras de mejora o se ubican en plantas altas en edificios sin ascensor.

De nueva planta es simplemente imposible encontrar pisos por debajo de los 200.000, en un mercado donde los pisos más baratos son cada vez más pequeños.

En el registro de demandantes que controla Procasa hay 5.900 peticionarios. El análisis de esta cifra aporta datos muy relevantes. Del total, hay 2.674 que están en condiciones de afrontar la compra de una vivienda protección oficial. De estos, 1.505 tienen menos de 35 años.

Aunque este millar y medio es una cifra alta, que indica como el problema de una vivienda asequible afecta a los grupos más jóvenes de la sociedad, tampoco conviene obviar que el 24% del dato global de demandantes está por encima de los 65 años de edad.

Y aquí entra en el debate otro grave problema que tiene la ciudad: el problema de accesibilidad en muchos pisos. Aproximadamente el 30% del parque residencial adolece de ascensor. De los pisos de segunda mano que hoy están a la venta, un 40% no cuentan con este servicio.

Numerosos mayores se encuentran recluidos en sus casas ante la imposibilidad de bajar por las empinadas escaleras de sus fincas, casi todo en el casco antiguo.

Aunque el Plan de Rehabilitación del Casco Antiguo, iniciado en 1999, y los planes de mejora que pone en marcha Procasa en sus propiedades, han mejorado de forma sustancial el estado del parque inmobiliario aunque queda mucho por hacer, un aspecto igualmente importante dentro del global del problema de la vivienda en Cádiz.