¿Sobran turistas en Cádiz o es exagerado decir que la ciudad sufre la turistificación?

Un amplio colectivo de empresarios y particulares propietarios de viviendas turísticas en Cádiz han creado una plataforma contra la turismofobia. Defienden con la misma sus negocios, la importancia que tiene para la ciudad este sector, en creación de empleo y generación de riqueza, rechazando lo que consideran como "noticias falsas" la denuncia de que buena parte de estos pisos están en manos de empresas ajenas a la ciudad.

La saturación de oferta de alojamientos en zonas como Málaga, Baleares o Barcelona, disparando el precio de la vivienda residencial, tanto en alquiler como en venta, provocó hace unos meses el nacimiento de un movimiento contrario al crecimiento sin control del turismo en el conjunto del país y, especialmente, al boom continuado de los pisos turísticos, que afecta sobre todo a los barrios históricos de estas ciudades.

Cádiz comenzó a detectar también este ambiente crispado hace unos cuatro años, cuando en zonas del centro histórico y de barrios como La Viña se disparó el número de este modelo de alojamiento, nacido en 2016. El entonces concejal de Urbanismo, Martín Vila, impulso una ordenanza para poner coto a las VFT (hoy denominadas Viviendas de Uso Turístico), prohibiendo su expansión en el casco antiguo y limitándolas al bajo y dos primeras plantas de los edificios en Puerta Tierra. Y, a la vez, limitando los Apartamentos Turísticos (con gran actividad en zonas como la propia Viña, a inmuebles con los grados de protección 0 y 1).

Esta norma salió adelante, tras cerca de un largo año de negociaciones con el entonces grupo municipal del PSOE, reacio al principio a apoyarla, y con el voto contrario del PP. Sin embargo, cuando los populares accedieron al gobierno en 2023 no solo mantuvieron la literalidad de esta norma sino que apretaron el control de la misma, y su cumplimiento, con el apoyo de la Junta. Así, en el último año se han anulado varios centenares de licencias inscritas en el registro a pesar de incumplir la ordenanza, se han abierto expedientes para multar a VUT ilegales, y se ha modificado la norma de control a la hora de autorizar nuevos alojamientos.

Lo cierto es que el boom de años pasados se ha parado. Aunque el registro de la Junta incluye a unas 2.400 VUT el número puede ser sensiblemente inferior, si tenemos en cuenta los datos que maneja el Instituto Nacional de Estadística, con unas 800 menos según sus cálculos.

Para aclarar las cifras, el Ayuntamiento tiene previsto encargar a la Universidad de Cádiz un amplio estudio que diga cuántas VUT hay de verdad en funcionamiento en la ciudad, dónde se ubican y la incidencia que tienen en el parque residencial de la ciudad.

Esta polémica sobre este modelo de hospedaje coincide en Cádiz con un más que importante crecimiento de la oferta hotelera tradicional. En apenas cinco años, el histórico déficit hotelero de la capital se ha solventado casi en su totalidad. Y aún hay varios proyectos en marcha, entre ellos los dos primeros centros de cinco estrellas de la ciudad.

Con estos hoteles (incluidas pensiones), con los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, Cádiz tiene hoy 17.000 plazas de alojamiento. Un récord en toda su historia.

Récord que va parejo a la entrada de lleno de Cádiz en el club de las ciudades turísticas del país. El "descubrimiento" de la capital por parte de la prensa extranjera, la elección de Cádiz y su provincia como lugar de descanso tras el final de la pandemia por parte de miles de turistas de otros puntos del país, y la misma atracción que produce la presencia de nuevos hoteles que buscan a sus propios clientes, han disparado el número de visitantes.

Ni el sector ni las administraciones públicas disponen de datos sobre los turistas que llegan a la ciudad. Para hacer un balance hay que tener en cuenta las estadísticas por sectores (hoteles, apartamentos, cruceros...) y hacer una previsión. Este 2024, si se mantiene la tendencia de los tres primeros trimestres, se cerrará el año con un nuevo récord de visitantes. El análisis que hace este periódico es que se podrá superar por primera vez los 300.000 alojados en hoteles, los cruceristas mantendrán la cifra igualmente récord del año pasado, con unos 650.000 visitantes (la gran mayoría, hay que tenerlo en cuenta, de apenas unas horas en la ciudad), mientras que el sector de pisos y apartamentos turísticos calculan medio millón de personas. Junto a todo ello, el visitante que dispone de una segunda casa en Cádiz (vascos, madrileños y extremeños, sobre todo), por lo que la cifra podría rondar el millón y medio de personas a lo largo de los doce meses. Y eso, claro, sin contar al visitante esporádico que acude a celebrar los carnavales o se incluye en las excursiones de un día para ir a la playa en verano.

¿Sobran turistas?

Con todo estos datos ¿hay una saturación turística en Cádiz?

Si comparamos esta previsión global de visitantes, o la ocupación de los hoteles, con otras capitales andaluzas, lo cierto es que estamos muy lejos de las cifras de Sevilla, Málaga, Granada y Córdoba. Incluso andamos a la par que Almería. La presión visual se da cuando coinciden en el puerto gaditano varios cruceros, y entran en el casco antiguo 10.000 turistas de unas horas. La Catedral es el gran ejemplo, con las colas que se forman, hasta el punto que cerrará este año con récord (otro) de visitantes. Sólo en esos momentos hay calles a rebosar, como la estrecha Compañía. Pero las colas no se repiten en los museos gaditanos. Las fortificaciones, que deberían de ser un punto de atracción para estos turistas (como, salvando la distancia suponen la mezquita de Córdoba, la Alhambra de Granada o la catedral sevillana), siguen sin ocupar el puesto que debería de ocupar en la oferta turística de Cádiz.

Que no se llegue a los niveles de saturación que se soporta en los centros históricos de las mencionadas capitales, no significa que se deban de ignorar los límites que tiene nuestra ciudad respecto al turismo.Límites físicos especialmente evidentes en un término urbano tal reducido: 4,5 kilómetros cuadrados de zona residencial del que apenas 1 kilómetros es el casco histórico. Un casco, a la vez, densamente poblado: más de 30.000 vecinos. Ahí sí podrían encenderse señales de alerta.

Quienes alertan de la saturación general del actual modelo de turismo en el conjunto de España apuestan por medidas más drásticas en el control de la VUT y de la apertura de nuevos hoteles. Quienes, por el contrario, consideran que hay espacio para los turistas y que este sector es cada vez más importante para nuestra economía, defienden la atracción de un turismo sostenible y con mayores recursos económicos. Más allá de las avalanchas se prefiere meno gente pero con mayor capacidad de gasto. Y, también, visitantes que busquen la cultura o la gastronomía a la hora de su elección del lugar de descanso.

La cuestión de las viviendas

A la vez, los primeros afirman que la proliferación de las VUT toca ya de lleno al parque de viviendas residencial: menos casas para los vecinos y a precios más altos.

El de la vivienda es un problema que soporta Cádiz no ahora, sino desde hace muchas décadas. Un problema irresoluble por la falta de suelo. Ni la puesta en valor de terrenos hoy vacíos o la reordenación de espacios como el polígono exterior de la Zona Franca solventarán este déficit, aunque permita crear unos cuantos miles más de vivienda.

Las estadísticas y la realidad de las últimas décadas dejan claro que el alto coste de una vivienda en Cádiz, o de su alquiler, no es producto de la llegada de las VUT a partir de 2016. Sí puede haber pasado que un porcentaje no definido de estos 2.000 pisos (según el registro de la Junta) haya salido del mercado del alquiler o que, simplemente no haya estado nunca en el mismo y sus propietarios ahora sí le estén dando este uso de alojamiento.

Hace un cuarto de siglo, cuando comenzó el proceso de rehabilitación del casco antiguo, la ciudad contaba con una media de unos 600 pisos en el mercado de alquiler. Hoy quedan poco más de la mitad. Y hoy, como hace dos décadas, la renta media sigue estando muy por encima de la provincial y la andaluza, siendo Cádiz una de las capitales más caras del país.

Aunque esta es la realidad de la ciudad desde antes de 2016, está claro que la inclusión de todas o parte de las 2.000 VUT de la ciudad en el mercado de alquiler residencial ayudaría a solventar una parte del problema habitacional que se sufre y, a la vez, bajar los precios de la renta. Sin embargo, aquí se choca con la libertad de la propiedad privada de dar uso a estas casas como mejor dispongan y, sobre todo, el evidente temor de muchos dueños a sacar al mercado estas viviendas. Ni se fían de que se les pague la renta mes a mes ni del mantenimiento de esta propiedad. Así, una parte de ellas seguirían fuera del mercado, cerradas y sin uso.

Cabe recordar que ya el anterior gobierno de José María González intentó crear un sistema de garantía de pagos del alquiler a los propietarios, con el aval del Ayuntamiento. Un plan que fue un auténtico fracaso. El sector inmobiliario denuncia, además, que la Ley de Vivienda aprobada hace unos meses por el gobierno de Pedro Sánchez no solo no da facilidades para activar este mercado sino, por el contrario, lo coarta.

Está también el papel de las administraciones públicas. En este sentido el Ayuntamiento de Bruno García apuesta por la expropiación de fincas para su rehabilitación como VPO o de alquiler social. Si se logra la colaboración de los propietarios, evitando la especulación con sus fincas, se podría ir ampliando este patrimonio municipal en beneficio de la comunidad.

Un turismo de calidad

Asumiendo, así, la evidencia del problema de la vivienda en Cádiz, sobre todo para los colectivos con menos ingresos, y la relevancia que cada vez más tiene el turismo para la economía de la ciudad (hoteles, hostelería, comercios, espacios de ocio, transporte...), no entra dentro de la lógica como sociedad que pretende progresar, levantar muros para evitar la entrada de visitantes. Pero sí adoptar medidas para no repetir los colapsos que se dan en los centros históricos de Sevilla o Córdoba.

Poner límites a las VUT y, también, reforzar las ya existentes respecto a los apartamentos es un primer paso en cuando a evitar una despoblación de vecinos en determinadas zonas de intramuros. Por el contrario, aún hay hueco para pequeños y mediados hoteles donde se prime la calidad y el diseño, y se defiendan las 5 estrellas.

Este tipo de alojamientos atrae un turismo de mayor calidad, con mayor capacidad de gasto durante su estancia en la ciudad. Más vale menos visitantes con más ingresos que más con un porcentaje que vive a base de bocadillos y con el gasto mínimo.

Hay que reforzar la hostelería y dar continuidad a la apertura de nuevos establecimientos con una carta más cuidada; hay que mejorar los espacios públicos y, sobre todo, hay que crear una red de equipamientos culturales que tengan un evidente potencial de atracción del visitante culto y adinerado. A falta de grandes palacios, catedrales o mezquitas, Cádiz debería de vender sus fortificaciones, hoy sin aprovechamiento en su mayoría a pesar de ser un referente de nuestra historia. Una fórmula para recuperar nuestro patrimonio y, a la vez, atraer al visitante "rico" que la ciudad sí necesita.