El tiempo que ha perdido Cádiz en el control de las viviendas turísticas

Hay una norma no escrita, también en Cádiz, por la que todos los gobiernos, de los locales a los nacionales pasando por las administraciones intermedias, deberían de tener una visión de futuro a la hora de plantear sus proyectos de gestión.

Aunque la mayoría tiende a mirar demasiado al pasado, especialmente si se ha recibido una herencia precaria de sus antecesores, solo se funciona con eficacia si desde el primer momento se tienen los conceptos claros sobre qué ciudad-provincia-región o país se quiere conseguir a medio y largo plazo.

Los programas políticos tienden a quedarse cortos. Hay quienes, como ha pasado en esta ciudad, se presentan a las elecciones con dos otros folios de propuestas. La mayoría, genéricas. Casi nunca con una visión ambiciosa para los años venideros.

Hay casos, en la historia democrática de esta ciudad, en los que en San Juan de Dios sí se han planteado actuaciones cuya eficacia superaba, con mucho, al propio mandato corporativo. Pasó con la reforma integral del Paseo Marítimo en tiempos de Carlos Díaz y, años más tarde, con el soterramiento de la vía del tren en la etapa de Teófila Martínez.

Es cierto que, por medio, salieron adelante otras actuaciones cuya incidencia, en positivo, se han contado por años, pero estos dos proyectos tuvieron, tienen y tendrán un calado ciudadano de los que hacen historia.

En ambos casos fueron operaciones ambiciosas. En ambos casos, sus detractores dudaron de su efectividad. En ambos casos, tanto Díaz como Martínez tenían clara la necesidad de las obras y del beneficio que la ciudad iban a obtener con ellas. Como así ha sido.

Pero no siempre un proyecto de futuro se fundamenta sobre el ladrillo, sobre la obra pública. A veces basta con legislar de forma acertada, y valiente, para conseguir beneficios para la ciudad y para su futuro.

Definir el modelo de vivienda debería de ser una de estas apuestas que se ponen sobre la mesa para la ciudad de las próximas décadas. Y más en Cádiz, un municipio casi sin suelo libre y con un problema de despoblamiento que se agrava año tras año, y nos acerca al límite de los 100.000 habitantes.

Aquí se va más allá del ladrillo, que es importante, claro, hablando de la vivienda. Aquí se trata de apuntar los suelos que pueden y deben ser residenciales; los cambios de usos que se deben adoptar en las normas urbanísticas para rascar más pisos; la necesidad de compatibilizar vivienda pública y social con la de renta libre y, también, aquí se trata de definir el modelo de una ciudad turística (con todo lo que ello supone de empleo y creación de riqueza para los gaditanos) que no choque con esta necesidad de suelo residencial.

Y aquí viene el concepto de tener una visión de la ciudad que se cuente por décadas y la necesidad de actuar con valentía y con planteamientos innovadores.

Ahora estamos metidos en la absurda polémica sobre el futuro de las viviendas de uso turístico. Absurda porque hemos llegado al punto de que todos los partidos, en el gobierno y en la oposición, coinciden casi al 100% en sus planteamientos sobre cómo tratar a las VUT y a los AT (Apartamentos Turísticos).

Cuando nos deberíamos de felicitar por esta idea común, acabamos echándonos los cacharros unos a otros.

Un nuevo modelo de alojamiento controlado desde 2016

El nacimiento del concepto de vivienda turística provocó en 2016 la entrada en vigor de un registro de estas VUT (entonces eran “viviendas con fines turísticos”) a nivel andaluz. La primera en obtener licencia en Cádiz se fechó el 11 de mayo de ese año.

Tres años más tarde, aún con el gobierno de José María González, el movimiento vecinal ya dio las primeras señales de alarma, reclamando una moratoria en la concesión de nuevas licencias de VUT. Ya se decía entonces que “vamos dos o tres años tarde”. Es decir: dos o tres años sin planificar en un problema que era evidente desde su nacimiento.

Recordemos que Cádiz tenía, hasta hace poco, un importante déficit de plazas hoteleras, que abrieron espacio para la llegada masiva de las viviendas turísticas, y más cuando la ciudad comenzaba a tener un evidente tirón turístico.

En junio de 2018 el Ayuntamiento había licitado la redacción de un estudio sobre estas viviendas y su incidencia en la ciudad. Pero hasta julio de 2020 no se llevó a pleno una propuesta de moratoria. ¡Lo que se tarda en esta ciudad tan pequeña en elaborar estudios urbanísticos!

La historia es conocida, o debería de ser conocida. La propuesta auspiciada desde la concejalía de Urbanismo comandada por Martín Vila chocó con la negativa de apoyo de la oposición, a derecha y a izquierda. La tensión con el PSOE fue evidente y así se mantuvo durante meses y meses. Tiempo perdido por la ciudad para parar a tiempo el crecimiento de estas VUT.

Cuando finalmente se aprobó la norma municipal, en octubre de 2022, la ciudad contaba con 2.300 VUT registradas por la Junta, con cerca de 11.000 plazas. El récord se alcanzó en 2019, con 464 licencias en un solo año.

Junto a ello, comenzaron a proliferar los Apartamentos Turísticos. Muchos de ellos, en el casco antiguo, ocupando fincas completas que en su día tuvieron uso residencial, especialmente en los barrios más populares.

El PP, que entonces en la oposición votó en contra de esta ordenanza, la hizo suya cuando ganó las elecciones en 2023. Más aún, desde entonces la ha ido reforzando y ampliando muy por encima de lo aprobado a finales de 2022.

Se justifica el PP en que la ampliación del control se adopta ahora cuando ya se evidencia el problema de la proliferación de las VUT. Una reflexión que, sin embargo, deja entrever una falta de visión de ciudad y de futuro de la misma de quienes estaban entonces en la oposición y votaron que no en 2022. De la oposición pero, también, de la coalición de izquierdas que entonces estaba en el gobierno y que no apostó por un plan más ambicioso.

Un cambio de opinión

Una apuesta de futuro, una visión clara de lo que iba a pasar (y que ya era claramente perceptible por lo que estaba pasando en otras capitales del país: Sevilla, Málaga, Barcelona...), que sin embargo no se aprovechó como se debía. Ni en aquel momento de 2022 ni en los últimos dos años, hasta ahora.

La norma contra la turistificación que se aprobó en 2022, con gran esfuerzo y la oposición de la bancada conservadora, mantenía la puerta abierta a las VUT en las plantas bajas, primera y segunda de Puerta Tierra, así como en las zonas de ensanche del Casco Antiguo. ¿Por qué entonces no se optó por una prohibición total de este modelo de alojamiento en toda la ciudad desde el minuto cero?

Y junto a ello, la norma mantuvo la autorización de los Apartamentos Turísticos en las fincas del casco antiguo de protección 0 y 1. En aquel momento se justificó la inclusión de las segunda por la dificultad de su reforma para viviendas y el coste que ellos supondría, afectando así al valor de los nuevos pisos.

Sin embargo, se dejó fuera del mercado inmobiliario un centenar de fincas de intramuros que con una actuación pública (en el caso de las que entonces se encontraban vacías) podríanhaber incrementado el parque de pisos sociales en la ciudad.

Ahora, tres años más tarde, el Ayuntamiento del PP sí extenderá la prohibición de AT en los edificio de protección 1, lo que no se hizo con el anterior gobierno, facilitando. En este tiempo se han abierto 17 nuevos AT en la ciudad (incluida Puerta Tierra), con 435 plazas más.