¿Por qué vale el hotel del Carranza 9,8 millones?

Hasta en cinco ocasiones ha intentado el Ayuntamiento, sin éxito, vender mediante subasta el módulo hotelero del estadio Carranza (o Nueva Mirandilla, como anunció el jueves pasado el equipo de gobierno). Y hace unos días ha puesto en marcha el sexto intento, que mantiene una característica común respecto a los anteriores: el hotel tiene un precio mínimo de 9,8 millones de euros.

En alguna ocasión se ha apuntado a la posibilidad del precio excesivamente elevado del módulo, teniendo en cuenta su ubicación (el interior de un estadio de fútbol), su entorno (la plaza de Madrid, ‘enterrada’ bajo la Avenida principal de la ciudad) o la ausencia de plazas de aparcamiento (que ahora sí se incluyen en el último pliego, pero sujetas a un acuerdo con Emasa, que seguirá siendo su propietaria). Sin ir más lejos, el módulo hotelero del Carranza tiene el mismo valor de mercado por el que salió a subasta la residencia de Tiempo Libre, con mayor superficie (hasta 20.000 metros cuadrados, frente a los 17.500 metros cuadrados del estadio) y en primera línea de playa.

¿Por qué, entonces, el suelo destinado a uso hotelero y comercial o terciario vale esos 9,8 millones de euros? Para llegar a esa cuantía económica, la oficina técnica municipal ha realizado un informe que utiliza como referencia el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo aprobado en 2011 y que realiza un estudio de mercado tanto en lo referente a locales y oficinas, como a garajes y también a suelos de uso terciario.

No obstante, en el caso que ocupa al módulo hotelero (toda vez que los otros dos módulos que se ofertaron en su día ya fueron adquiridos por un particular, el aparcamiento, y por la Zona Franca el destinado a locales y oficinas) el estudio se limita a ese uso terciario.

Indican los técnicos municipales a la hora de buscar un valor de mercado para ese suelo “el exceso de oferta actual en el mercado inmobiliario unido a la baja comercial”; aun así, a la hora de fijar los valores se recurre a los distintos espacios comercializados en el propio Estadio por el Consorcio de la Zona Franca, basándose en concreto en la oferta pública publicada por este ente estatal para el año 2021.

Una vez decidido esto, se otorgan una serie de coeficientes y ‘retoques’ a esas cifras, en base a factores como la localización (penalizando un 10% el valor a los locales interiores), la edad de construcción, el coeficiente de superficie útil y construida (en este caso fijado en el 0,62) o el grado de acabado (que en el caso del Estadio, que está en bruto, se penaliza con un 0,45%). Con todo ello, se ha realizado una “media aritmética ponderada” para obtener el valor unitario homogeneizado; es decir, para otorgar un valor medio a cada metro cuadrado aunando los diferentes condicionantes de cada espacio concreto en base a esos condicionantes anteriores.

El resultado final es que el suelo terciario del Estadio tiene un valor de 568,43 euros el metro cuadrado.

Además, el módulo contempla una serie de espacios situados bajo rasante. Y para ello, los técnicos han recurrido al estudio de mercado del suelo destinado a locales y oficinas, indicando al igual que en el caso del uso terciario “el exceso de oferta actual en el mercado inmobiliario unido a la baja comercial”, que da como resultado “escasas ventas en un contexto de crisis generalizada”. Aún así, y atendiendo a condicionantes similares a los del uso terciario, se concluye que el valor de mercado del suelo destinado a locales y oficinas en el Estadio es de 1.179,51 euros cada metro cuadrado. Y sobre este valor, aplican una penalización de coeficiente 0,3 para aquellos suelos que se localizan bajo la grada, que quedan en un valor de 360 euros el metro cuadrado.

Así las cosas, si el módulo hotelero cuenta con una superficie total de 16.819,4 metros cuadrados a razón de 568,43 euros cada metro, el valor de mercado alcanza los 9.560.651,90 euros. Y esa cantidad se le suman otros 664,8 metros cuadrados de locales situados bajo grada, cuyo valor de mercado es de 239.328 euros. Llegando así a los 9.799.979,90 euros que marcan el importe mínimo que tendrá que satisfacer el interesado a hacerse con este equipamiento que busca comprador desde 2013.