La vivienda en Cádiz en 2024: Los precios seguirán disparatados

El precio de la vivienda, tanto de nueva construcción como de segunda mano, sigue intratable en la ciudad de Cádiz. Los indicadores de las principales empresas del mercado inmobiliario reflejan importantes subidas en los costes de las casas a lo largo del año que acaba de terminar, con movimientos al alza que oscilan entre el 6,1% y el 9,6%.

Estos porcentajes llevan al mercado inmobiliario a precios con máximos históricos, incluso superiores a los alcanzados en el último bum del sector, según el estudio que se analice.

Es cierto que en estos tres últimos años han salido al mercado nuevas promociones residenciales con precios más bajos, incluso algunos ofertando viviendas por poco más de 200.000 euros (valor bajo para la media de la ciudad), pero en su gran mayoría, por no decir en su totalidad, corresponden a casas de reducidas dimensiones, donde la cocina americana (abierta al salón) se impone para reducir aún más espacio.

En cuanto a la segunda mano, la oferta media durante todo el año se ha mantenido estable en unas 1.200 unidades en el mercado de venta en todas las plataformas digitales y en las grandes inmobiliarias gaditanas. De ellas, según un estudio realizado por este diario, poco más del 10% han rebajado sus precios en los últimos meses.

Aquí persisten los pisos por encima de los 400.000-500.000 euros; muchos de ellos, encima, con la necesidad de realizar obras de reforma a añadir al precio pagado por su compra.

El mercado gaditano mantiene también un elevado número de pisos que están a la venta por encima de los 700.000 euros y algunos llegan al millón. En estos casos, son viviendas que llevan meses y meses en el sector, sin perspectivas de venta rápida y sin un mayor interés de sus propietarios por rebajar sus precios.

A todo ello se le une que la oferta de nueva planta se está reduciendo mes tras mes, tras varios años al alza. Es lógico: las promociones que se han ido poniendo en marcha en la ciudad se han vendido casi en su totalidad. Hoy apenas quedan pisos pendientes en actuaciones como las emprendidas hace apenas unas semanas en el Colegio de Médicos, en Santo Cristo o en los Chinchorros (que aún tiene que sacar al mercado un pequeño bloque de renta libre), así como pisos sueltos en operaciones ya ejecutadas en el casco antiguo y que siguen buscando comprador. El resto tiene puesto en su gran mayoría el cartel de “todo vendido”.

Este impulso constructor por parte de la iniciativa privada se ha parado no por la falta de interés de las empresas del sector, muchas de ellas sevillanas, si no por la falta de suelo a la venta o con posibilidad de sacarlas al mercado con rapidez.

Proyectos de la iniciativa pública

La iniciativa pública sigue pendiente del avance de promociones iniciadas en la anterior etapa de gobierno, como Santiago, García de Sola y los Chinchorros, así como el eterno proyecto autonómico en Matadero. Queda por concretar, sin embargo, una operación relevante en Loreto-Puntales, con 120 viviendas de protección oficial, que la Junta aún no ha logrado adjudicar a ninguna constructora.

Y a un plazo largo, que nos lleva a 2025 para ver el inicio de las primeras construcciones, se encuentran los 805 pisos de renta libre y promoción pública impulsados por la Zona Franca en los terrenos de Navalips y su entorno.

Con todo ello, el mercado inmobiliario en Cádiz difícilmente puede enfriarse y bajar su coste. Existe una importante demanda de VPO, para quienes buscan su primera vivienda y tienen unos recursos limitados, y para quienes sí cuentan con fondos suficientes pero no encuentran promociones adecuadas, junto a pisos de segunda mano de precios elevadas y un estado de conservación deficiente.

De esta forma, no hay posibilidad de relajar los costes en el mercado inmobiliario de Cádiz: la demanda está por encima de una oferta que apenas puede crecer y atenderla.

Queda por ver, en todo caso, qué incidencia puede tener en el sector el que se supone ya un cierto relajamiento de los costes hipotecarios.

Estos han alcanzado en el último año cifras récord, tras un largo periodo casi a cero. Tinsa no ofrece datos por ciudades pero sí a nivel provincial. En este caso Cádiz tiene una cuota hipotecaria media de 544 euros al mes, muy lejos de los 858 euros de Málaga.

Esta cifra sin embargo no es demasiado real para la capital gaditana, pues el coste de la vivienda eleva la hipoteca a pedir en un elevado porcentaje de casos.

Según un estudio de Gica, una sociedad que engloba a empresas inmobiliarias, la cuota hipotecaria representaría el 43,5% del salario de una pareja joven en la provincia, debido al incremento de los tipos de interés, otro factor que debe ponerse en el foco de las instituciones públicas. Mientras, el alquiler también es problemático, con jóvenes destinando el 53,1% de sus ingresos para este concepto. Las provincias de Cádiz, Málaga y Sevilla son las más afectadas.

Un informe rotundo de Tinsa

El último informe de Tinsa, la principal sociedad de tasación, evidencia buena parte de este análisis y cómo el precio de la vivienda en la capital gaditana no tiende a relajarse.

La ciudad de Cádiz ha cerrado 2023, según esta sociedad de tasación, con una subida anual del 6,1%. Aunque hay varias capitales que superan este porcentaje, como Huelva, Córdoba, Almería, Albacete, Guadalajara, Lérida..., la ventaja en cuanto a coste que ya tenía Cádiz era tal que aún están lejos de soportar un mercado inmobiliario tan caro como el nuestro.

El precio del metro cuadrado alcanza ya los 2.382 euros. Está incluso por encima de Málaga, que se queda en 130 euros menos a pesar de ser una de las capitales del país donde el precio de la vivienda está subiendo cada vez más en el último trienio.

Por encima de nuestra capital sólo están Pamplona, Barcelona, Madrid, Bilbao y San Sebastián, que es la más cara del país con 4.225 euros/metro cuadrado.

En el caso de Tinsa, sus datos respecto a Cádíz la alejan del récord de precios fijado a finales de 2008, con 2.930 euros.

Entre las principales ciudades de la provincia, según los datos de Tinsa sólo se acerca algo a Cádiz, El Puerto de Santa María, con 2.018 euros, tras un espectacular crecimiento del 13,4% en apenas un año; Chiclana se queda en 1.775 euros con un mercado casi estabilizados, mientras que San Fernando sube el 8,9% hasta llegar a 1.456 euros en una ciudad que también tiene pendiente un incremento de su oferta inmobiliaria.

Jerez de la Frontera, la ciudad con uno de los términos urbanos más grandes del país, apenas llega a 1.313 euros el metro cuadrados con una subida más contenida del 4,4%.

Récord para Idealista

En el caso de Idealista, el principal portal inmobiliario, el coste medio por metro cuadrado es superior al aportado por Tinsa. E incluso para esta compañía Cádiz supera su récord de precio de la vivienda, desde que maneja estos datos.

Así, 2023 se cerró con un valor medio de 2.786 euros, con un aumento notable que llega al 9,6%. Se supera incluso a Málaga que, con un aumento del 14,1%, llega a 2.668 euros.

En el caso de Idealista, se aportan cifras por zonas de la ciudad, que nos permite ver la evolución de los distritos y, sobre todo, dónde puede existir una cierta saturación de los precios frente a los barrios donde hay aún capacidad de crecimiento, ya sea por la nueva oferta de vivienda como, sobre todo, por el interés turístico que hay sobre ella.

Es lo que está pasando con La Viña-La Caleta. Hace unos años era la zona más asequible y ahora ha cerrado 2023 con un aumento de dos dígitos, un 10,2% de subida, hasta llegar a 2.533 euros. Y para el sector aún hay posibilidad de aumento al considerar que es un buen negocio económico contar con una vivienda en este barrio.

El Paseo Marítimo sigue siendo el territorio más caro, con un coste por encima de los 3.400 euros por metro cuadrado.

Un tercer estudio también confirma lo caro que están los pisos en Cádiz, si a alguien le quedaba alguna duda.

En este caso corresponde al Ministerio de la Vivienda y hace referencia al “Valor tasado medio de la vivienda libre”.

Cádiz ocupa el sexto lugar sólo superada por San Sebastián, Madrid, Barcelona, Bilbao y Palma.

Según el Ministerio, el valor tasado medio es de 2.787 euros para viviendas con 5 años de antigüedad; baja a 2.399 euros para las que tienen más de 5 años y se queda en una media de 2.408 euros. En el caso de Málaga, estas cifras son 2.777, 2.274 y 2.293 euros, respectivamente.