La vivienda en Cádiz, el gran problema de la ciudad que no tiene solución: ni bajarán los precios ni habrá casas para todos

El problema de la vivienda ha ido acompañando al desarrollo de Cádiz desde hace décadas, muchas décadas. Desde que la ciudad estaba limitada por sus murallas y más de 70.000 vecinos vivían casi hacinados en los intramuros, hasta la expansión por Puerta Tierra y su posterior colapso.

La falta de suelo provocó en su día la salida de las grandes industrias, la apertura del aeropuerto provincial en Jerez, la marcha de los vecinos buscando mejores casas en ciudades de la Bahía. E incluso la pérdida de la primera gran superficie comercial en favor de San Fernando por la ausencia de terreno donde ubicarla.

Y provocó, también, la imposibilidad de ampliar el parque inmobiliario atendiendo a las necesidades de los gaditanos y de quienes querían vivir en esta ciudad. 

Provocó y sigue provocando, pues hoy Cádiz afronta ya la última etapa para agotar los últimos suelos disponibles para construir viviendas. Si finalmente sale adelante la operación de compatibilizar suelo con industrias limpias con el residencial en el polígono exterior de la Zona Franca, no es exagerado afirmar que en una década todo el término municipal estará agotado para casas de nueva planta.

Cuando comenzó con fuerza el desarrollo turístico de Cádiz, hace una década, con la apertura de nuevos hoteles y, sobre todo, con la llegada de los apartamentos y pisos turísticos, la falta de vivienda ya era una triste realidad en la ciudad. Hacía años, muchos, había comenzado el éxodo de los gaditanos a otras localidades de la Bahía.

Así, ¿cuál es la realidad del mercado inmobiliario de Cádiz? ¿Se puede atender toda la demanda existente, tanto de renta libre como de vivienda social? ¿Si no se hubiera producido el bum turístico, existirían más pisos en el mercado? 

Los datos estadísticos responden a buena parte de estas cuestiones. Estas son las principales claves:

En 1999 se inició la mayor operación de recuperación del parque inmobiliario de la ciudad en su historia. A pesar de todo lo construido en Puerta Tierra en las décadas anteriores, la precariedad de la vivienda en intramuros, ya denunciada por el obispo Antonio Añoveros en los años 60, era más que evidente.

El plan de 1999 cuantificó en unas 3.000 las infraviviendas existentes, sin contar, además, el déficit de pisos sociales existente en todo el término urbano.

Un cuarto de siglo más tarde, la infravivienda casi se ha eliminado en su totalidad. La habitabilidad en intramuros ha mejorado de forma sustancial para lo que se ha tenido que reducir su parque de viviendas, aunque a la vez ha perdido más de 10.000 habitantes. Con todo, es uno de los casco antiguos con mayor densidad de habitantes de toda Europa.

Junto a la rehabilitación, en este cuarto de siglo se han construido en la ciudad unos 6.000 nuevos pisos, según los censos oficiales. Una cifra muy alejada de las necesidades de Cádiz, tanto para quienes residiendo en ella buscan una casa mejor, o salir del hogar de sus padres, como para quienes desean volver a su ciudad natal. Dato muy diferente, por ejemplo, de los 26.000 nuevas viviendas construidas en Jerez en este tiempo o las 12.000 tanto en Chiclana como en San Fernando. Con estos datos, resulta muy complicado que la renta libre baje de precios, por lo que Cádiz seguirá siendo una de las capitales más caras del país.

Cae el número de pisos vacíos

Con todo, sí se ha producido un notable descenso en el número de pisos vacíos en todo el término urbano.

El censo del INE de 2001 cuantificaba 5.943 pisos en esta situación; subieron a 6.874 en el censo de 2011, pero cayeron de forma notable en el último censo de 2022, con 2.824 pisos vacíos, un 5% del parque total, cuando lo habitual en el resto del país es del 10% o más.

A la vez, se han ido reduciendo los solares vacíos, especialmente en el casco antiguo. Según los distintos estudios que ha ido elaborando el Ayuntamiento de Cádiz en estos años, entre 2013 y 2019 se redujeron en un 20% el número de fincas vacías. 

El documento elaborado en la etapa de José María González, y aprobado de forma definitiva en marzo de 2019, destacaba que en intramuros existían 2.915 edificios residenciales. En medio centenar de ellos aún persistían casos de infravivienda (en 1999 eran más de 300 los edificios afectados por esta lacra habitacional). Además, se contaban 140 fincas deshabitadas y otros 25 solares libres. Un estudio realizado por este diario en 2013 fijaba en 32 los solares sin uso en intramuros.

En apenas cinco años, desde este 2019, es cierto que estas dos últimas cifras han bajado notablemente. En poco casos gracias a promociones públicas y en la mayoría gracias a la reactivación de las promociones privadas. Actualmente se cuantifican en más de un centenar los nuevos pisos de renta libre que se están ejecutando. 

Por su parte, el nuevo Ayuntamiento de Bruno García ha anunciado obras para más de cien viviendas protegidas, un 80% de alquiler social. Y ahora queda por ver cómo se concretará el convenio que se va a firmar con la Junta, para utilizar suelo de la administración regional para más viviendas, fundamentalmente en extramuros.

Aunque, tras unos años de sequía, la recuperación de las promociones privada y pública, cada una a sus ritmos diferenciados es evidente, lo cierto es que la ampliación del parque inmobiliario no cumple las previsiones del Plan de Vivienda que hasta ahora ha estado vigente, según las previsiones que se marcaba para el periodo comprendido entre 2017 y 2023. Este documento anunciaba para estos años 1.253 nuevas viviendas protegidas y 711 de renta libre.

La polémica sobre las viviendas turísticas

Un año antes de las previsiones de este plan, en 2016, comenzó a funcionar en Cádiz la primera vivienda con fines turísticos legalizada. Desde entonces, entraron en el registro de la Junta algo más de 2.000 VFT, con un elevado porcentaje en el casco antiguo.

La proliferación de este modelo de alojamiento, hasta la norma de control aprobada en 2020 en la etapa de Martín Vila al frente de Urbanismo, y que ya con el PP en el gobierno se ha mantenido y reforzado (anulándose varios cientos de licencias contrarias a la norma de 2020 e imponiéndose las primeras multas a los propietarios de VFT ilegales), ha llevado a una parte de la opinión pública a considerar que estos pisos turísticos han restado viviendas al conjunto de la ciudadanía, a la vez que ha afectado a los precios del sector, tanto a las de alquiler como a las de venta.

Queda por hacer un estudio de cuál era el uso que tenían estas viviendas antes de tener un carácter turístico. ¿Estaban dentro del mercado de alquiler residencial o se encontraban vacías? ¿O estaban habitadas antes de su desalojo por la propiedad para el nuevo negocio?

Si buscamos una respuesta atendiendo a la evolución del mercado de alquiler en la ciudad, centrado en su número no en el coste de la renta, lo cierto es que Cádiz nunca ha alcanzado ni un millar de pisos en esta situación.

El inicio del Plan de Rehabilitación en 1999 llevó a la Junta y al Ayuntamiento a alquilar decenas de estos pisos para realojar a las familias residentes en fincas que se iban a reformar.

En 2002 la Junta tenía 360 arrendadas, que en 2006 habían bajado a 299. Entre 1999 y 2013 la misma administración gastó más de 6 millones de euros en pagos de estos alquileres.

Como se publicó en su momento, en numerosas ocasiones, la Junta ya lamentaba la falta de pisos en el mercado de alquiler en la ciudad (además del mal estado de muchos ellos). Ello provocó que se planteasen proyectos de nuevos edificios para realojos en Astilleros y en Matadero (esta última promoción, aún sin terminar). Todo, antes del bum de las VFT.

Faltan pisos de alquiler y se dispara su precio

“Hay una demanda enorme y no hay pisos para alquilar”, se decía en 2001. En aquel momento una vivienda de un dormitorio se alquilaba por unos 300 euros.

Hoy, atendiendo a lo manejado por las principales inmobiliarias de la ciudad y por los portales digitales, en el conjunto de la ciudad apenas hay 300 pisos en alquiler. De ellos, más de la mitad se destinan de forma exclusiva al periodo escolar y al turístico. Los precios, muy variados, van de pisos de una sola habitación para la temporada escolar por 1.000 euros al mes, a otros de 2 habitaciones con un coste de 750 euros.

El precio medio del alquiler en mayo de 2016, según Idealista, era de 7,8 euros el metro cuadrado. En julio de 2024, apenas ocho años más tarde, se eleva a 11,2 euros. Ello significa un incremento del 30,3%, cuando en este mismo periodo de tiempo la inflación ha subido un 24%. 

Por su parte, Fotocasa fija el precio medio de alquiler en 945 euros, una cifra imposible de alcanzar para muchas familias.

Pero la incidencia en el mercado inmobiliario también ha sido notable con la apertura de los apartamentos turísticos. Hay cerca de medio centenar en la ciudad, la mayoría en intramuros. En este caso ocupando edificios completos en barrios como el de La Viña, lo que sí ha tenido una clara incidencia en el parque inmobiliario de la zona, uno de los que más sufre en cuanto a la falta de pisos protegidos y subida de los precios en los últimos años.

En todo caso, el plan contra la turistificación aprobado por el anterior gobierno se destacaba que la ciudad contaba con 152 fincas con posibilida d de uso turístico. Tanto nuevos hoteles (como algunos que ya están en marcha) como apartamentos turísticos. Son todas fincas de grado 0 y grado 1, las que más protección tienen por su valor arquitectónico, y complicadas de transformar para uso residencial.