De los fondos de inversión a los ‘family offices’: las grandes operaciones del mercado hotelero en Andalucía en 2024

Sevilla/Andalucía mantiene su atractivo en el mercado hotelero con transacciones que reflejan el interés de operadores y fondos tanto nacionales como internacionales por activos estratégicos en la región, lo que le ha llevado a acumular una inversión de 2.754 millones de euros en los últimos cinco años. Solo en 2024 se contabilizó un importe cercano a los 600 millones, si bien la comunidad mostró cierta ralentización, según reflejan los datos de un informe de Colliers, una de las principales consultoras inmobiliarias a nivel global. 

En concreto, la inversión hotelera en Andalucía sumó 579 millones en operaciones de 46 establecimientos y 5.123 habitaciones el pasado ejercicio. Esta cifra supone el 17% del total nacional -3.330 millones- y un descenso del 19% respecto al año anterior. Además, aunque es la tercera más alta del último quinquenio, se sitúa muy lejos del récord registrado 2022, cuando tuvieron un impacto destacado varias operaciones de gran volumen y se alcanzó un importe de 808 millones.   

Pese a la contracción del ejercicio pasado, el mercado regional apunta a una normalización después de los máximos registrados en 2022 y 2023 en términos absolutos. En este sentido, Laura Hernando, managing director de Hoteles en Colliers, explica a este diario que “2024 ha sido un buen año para la inversión hotelera en Andalucía, después de dos ejercicios excepcionales con transacciones cerradas muy relevantes y donde el protagonista fue el capital internacional”.  

“Al igual que en todo el país, los inversores nacionales han predominado en la comunidad andaluza el pasado año, con family offices y empresarios españoles concentrando el 57% de la inversión, frente al 43% de los internacionales. Este dato supone un cambio de tendencia en cuanto al perfil de los compradores respecto al ejercicio anterior, cuando los operadores extranjeros representaron el 65%”, añade la experta de Colliers.  

El precio medio por habitación en Andalucía el pasado año fue de 140.868 euros, un 10,6% por encima del promedio del último lustro y la tercera cifra más alta de esa serie, tras tocar techo en los 160.342 euros en 2022 y alcanzar los 158.346 euros en 2023.   

En cuanto a la tipología de los activos transaccionados en Andalucía, se ha concentrado principalmente en hoteles vacacionales, que han representado el 55% del volumen total. No obstante, los alojamientos urbanos han ganado relevancia, aumentando su participación del 29% en 2023 al 45% en 2024. A nivel geográfico, Málaga, Cádiz y Granada concentraron el 67% de la inversión en la comunidad del pasado año. 

Protagonismo malagueño 

Poniendo la lupa sobre los destinos regionales, la provincia malagueña fue la principal protagonista con la adquisición de 18 hoteles que suman 2.173 habitaciones por un importe de 269 millones de euros. Pese a este volumen, registró un desplome del 53%, lo que le ha llevado a descender de la tercera posición en el ranking nacional de 2023 a un quinto lugar en 2024. No obstante, mantiene el tirón que le ha caracterizado los últimos años, con 1.658 millones desde 2021. 

“En un año normalizado como 2024, seguimos observando un gran dinamismo inversor en Málaga. A nivel urbano, la escasez de producto disponible impulsa una intensa actividad en la compra de suelos y la reconversión de inmuebles. En la costa, por su parte, el interés por los resorts se mantiene, mientras numerosas reformas van concluyendo y sugieren una futura rotación de los hoteles ya reposicionados”, apunta Gonzalo Gutiérrez, también managing director de Hoteles en Colliers. 

Operaciones destacadas 

Entre las transacciones destacadas, ActivumSG completó la venta del hotel Palacio Solecio (cuatro estrellas y 118 habitaciones) en Málaga por 51 millones de euros -a un precio de 432.000 euros por habitación-, al empresario del sector cerámico Felipe Peraire. Este activo, ubicado en el casco histórico de la ciudad, es un palacio andaluz del siglo XVIII restaurado y ampliado por el fondo alemán en colaboración con Tech-Stone Development Services. 

También en la capital costasoleña, Catalonia Hotels reforzó su cartera en el segmento urbano con dos establecimientos en una operación bilateral off-market valorada en 70 millones, que incluyó la adquisición a HI Partners del Vincci Málaga, un cuatro estrellas de 105 habitaciones, y el Ramblas powered by Vincci (tres estrellas con 70 habitaciones). A estas transacciones, se unió también la adjudicación de BlueSea del Hotel Royal Costa de Torremolinos. 

Igualmente, destacó la ciudad de Granada con operaciones como la compra por parte de la cadena Hotusa del Hotel San Antón, de 189 habitaciones y cuatro estrellas, o del Allegro Granada, de 122 plazas, a manos de la compañía francesa de gestión de carteras Advenis por 12,6 millones de euros. Otra transacción relevante en la provincia fue la compra del GHM Monachil a cargo de la familia británica Shamoon, propietaria de los hoteles Puente Romano y Marbella Club. 

Ya en la provincia de Cádiz, sobresale la operación de Dertour, la división hotelera del grupo alemán Rewe, que se hizo con el complejo Aldiana Club Andalusien, de categoría cuatro estrellas y con 280 habitaciones, en Chiclana de la Frontera, anteriormente propiedad de LMEY Investments (Westford Capital). Por último, en Sevilla capital, la compañía europea especializada en inversión hotelera Extendam adquirió por 15 millones el Hilton Garden Inn, de cuatro estrellas y 140 habitaciones.  

Mercado nacional 

En el conjunto de España, la inversión hotelera cayó un 21% hasta situarse en 3.330 millones de euros en 2024, un volumen que incluye 151 transacciones, 18.592 habitaciones y 28 operaciones de suelos e inmuebles para reconversión. Los compradores nacionales lideraron el mercado con 1.938 millones de euros (58% del total) y el 73% de las transacciones. En cuanto al precio medio por habitación, se estabilizó en torno a 165.000 euros, un 9% por encima del promedio de los últimos cinco años.  

Por segundo año consecutivo, Canarias volvió a hacerse con el papel protagonista tras registrar 20 transacciones por valor de 664 millones y alcanzar una cuota del 20% del volumen total. Por su parte, Madrid lideró, al igual que en los tres últimos ejercicios, la inversión hotelera urbana con 20 transacciones y un volumen de 611 millones, seguida de Barcelona, que registro 20 por valor de 572 millones.