El esfuerzo de compra de una vivienda nueva en Cádiz supera en nueve puntos al de Madrid

Sideral. Ese podría ser el adjetivo que definiría el esfuerzo de compra que han de realizar los habitantes de Cádiz capital si quieren hacerse con una vivienda de nueva construcción, una circunstancia que chupa el 75% de una renta media, en una vivienda tipo. Según los datos del informe de 2024 de la plataforma de tasadores inmobiliarios (Tinsa), los 3.199 euros del metro cuadrado de obra nueva en la ciudad colocan el valor de las promociones capitalinas a precio de sangre de unicornio, y hacen que la ciudad aparezca en lo alto de la clasificación nacional, junto a los municipios con mayor estrangulamiento: Málaga capital (74% de esfuerzo de compra), Barcelona (76%), Torrevieja (79%) y Orihuela (79%). Sólo superan estos porcentajes Marbella (97%) y Benidorm (105%). Ante esta lista de tierras tomadas, tiene lógica preguntarse si la problemática alberga una solución o está ya perdida. El esfuerzo de compra de obra nueva en Madrid, cuyo problema residencial llena espacio en los medios nacionales, se encuentra nueve puntos por debajo del de la capital gaditana. Esa es la realidad.

Así, y también según los registros de Tinsa, el precio por metro cuadrado de nueva construcción en la capital gaditana ha experimentado una subida del 7,2% en el último año: el salto más acusado a nivel andaluz, tras Almería (un 10,3%) y Málaga (un 24,4%). Si partimos de los máximos de la burbuja, esta alza ha sido de un 35%, y de un 55% desde el desplome. Los datos reales (sin inflación) colocan estos porcentajes en una subida interanual del 4,3%; con una diferencia del -24% desde el tope máximo del mercado inmobiliario, y un 25% desde sus mínimos. El diferencial respecto a la vivienda de segunda mano es de un 30%.

A nivel provincial, señala también el análisis de los tasadores, Cádiz es la cuarta dentro del país en esfuerzo de compra de obra nueva. Así, entre los gaditanos este parámetro –porcentaje de renta que destina un hogar para afrontar la primera cuota anual de la hipoteca de una vivienda media– se come el 56,7% de sus ganancias. Una cifra que nos coloca sólo por detrás de Málaga (74, 6%), Baleares (68,2%) y Alicante (61,1%).

Igualmente, el esfuerzo teórico de compra en este segmento se situaría en la provincia gaditana muy por encima del nivel crítico. El precio medio del metro cuadrado de una casa de nueva construcción en Cádiz es de 2.274 euros, lo que supone una variación anual de un 6%. Respecto al último lustro, el aumento se colocaría en la provincia en un 4,9 por ciento.

Todo ello, claro está -indica también la plataforma-, teniendo en cuenta el cómputo completo, es decir, el que incluye la inflación. Los datos reales, sin este aumento, colocarían la subida provincial en un 3,1%. Respecto a la vivienda de segunda mano, la de nueva obra es un 39% más cara en la provincia, lo que la sitúa en el nivel medio de la tabla andaluza.

Un dato significativo para ilustrar el escenario actual es que la vivienda de obra nueva se encuentra actualmente un 5% por encima de los valores máximos de la época del ladrillo; si la medida la realizamos a partir del estallido de la burbuja –es decir, de los valores mínimos– la diferencia llega al 82%. Nuevamente, a partir del precio nominal: descontada la inflación, la diferencia sería del -23% en los máximos y de un 48%desde los mínimos. Es decir, en los últimos quince años, la inflación ha hinchado en un 28% este valor.

Por último, la gaditana se sitúa entre las provincias andaluzas que más ha aumentado sus visados de obra nueva: entre un 40 y un 60% si comparamos el último lustro con el de 2015-2019 –en este sentido, destaca el diferencial de Sevilla, con un aumento de permisos de obra de más de un 140%–.

PANORAMA EN LA PROVINCIA

A nivel nacional, el esfuerzo teórico de compra de obra nueva se sitúa por encima del 35% en la mayoría de los municipios –es decir, por encima de lo que suele aconsejarse a la hora de afrontar una hipoteca–. Va más allá del 70%, en localidades que actúan como foco de empleo o con importante componente turístico, entre ellas, en Andalucía, Marbella, Cádiz y Málaga. A nivel andaluz, es en estas dos últimas provincias, precisamente, en las que el esfuerzo de compra excede el 50% de la renta media disponible.

Por localidades, dentro del ámbito gaditano, el precio del metro cuadrado de obra nueva en El Puerto se sitúa en 2.630 euros, lo que implica un esfuerzo de compra medio entre su población del 58%. Como en el caso de la capital, la nueva construcción es en este caso un 30% más cara que la vivienda usada.

También dentro de la provincia, llama la atención la subida que ha experimentado la obra nueva durante 2024 en Jerez y San Fernando. Así, aunque el precio del metro cuadrado en las promociones jerezanas (1.845 euros) está aún lejos del que arroja Cádiz ciudad, la diferencia respecto al 2023 es de un 13,3%, según los registros de los tasadores.

Por su parte, La Isla ha vivido en los últimos doce meses un aumento del 11,3% en el valor de las viviendas de obra nueva, colocándose en 1.735 euros por metro cuadrado. Sin embargo, en este caso, la diferencia entre nueva construcción y segunda mano no es tan acusada, llegando al 10%. Reseñable es también, en el caso isleño, la diferencia que presentan los precios actuales de obra nueva respecto a los máximos de la burbuja: los valores de 2024 están todavía a un -21% de los que se vivieron en pleno auge del ladrillo (-41% si quitamos la inflación).

En Chiclana, por otro lado, destaca el esfuerzo de compra que tienen que realizar quienes optan a obra nueva (un 55%), colocándose el valor del m² en 2.202 euros. La vivienda a estrenar chupa también más de la mitad de la renta en Sanlúcar (un 52%), que arroja un coste medio del m² de 1.642 euros (aunque, en este caso, la diferencia con el mercado de segunda mano sea de sólo un 4%). Sanlúcar también muestra aún amplio margen respecto a los precios de la burbuja, teniendo que aumentar sus cifras actuales en un 22% para alcanzarla. Ambas localidades superan también, indican los tasadores, lo que se considera nivel crítico dentro del esfuerzo de compra –Jerez lo roza; mientras que la capital, por supuesto, se reboza en él–.

En lo que se refiere al Campo de Gibraltar, en La Línea el esfuerzo de compra se colocaría en el 40% de la renta (a 1.609 euros el metro cuadrado); mientras que en Algeciras, este factor se sitúa en el 35% (1.640 euros/m²). En el caso linense, sobresale la diferencia que (aun hoy día) existe respecto a los máximos inmobiliarios de la burbuja, con valores un 47% inferiores tomando datos reales (sin inflación). En Algeciras, por su parte, destaca el porcentaje de diferencia entre vivienda nueva y usada, que llega al 36%.

MERCADO GENERAL

Si tenemos en cuenta el mercado inmobiliario en general, y con datos de elaboración propia a partir de las distintas plataformas inmobiliarias, el metro cuadrado hoy día en la provincia se coloca en 1.947 euros, habiendo bajado un punto y medio en la comparación interanual. Hace menos de una década, en 2017, el metro cuadrado arrojaba una media de 1.378 euros: el gran salto se produjo en la provincia –como en el resto del territorio– tras la pandemia; de 2022 a 2023, el valor del m² pasó de 1.578 a 1.737 euros.

En lo referente a la capital gaditana, el cálculo más reciente sitúa el metro cuadrado en 2.976 euros, aunque justo el pasado mes de diciembre llegaba a su máximo histórico (por encima de los precios de la burbuja) con un valor de 3.035 euros. En el ámbito de la Bahía, destacan los casos de El Puerto (2.179 euros/m² frente a los 2.368 que marcó su máximo histórico, en septiembre de 2010); y los 1.863 euros del metro cuadrado en Chiclana (su tope estuvo en septiembre de 2007, con 2.318 euros).

A nivel provincial, sin embargo, el municipio que rompe la tabla según este cálculo es Tarifa (3.879 euros/m²), que también fosfatinó su máximo histórico a finales de año, con 4.016 euros. La cifra la coloca incluso por encima del precio medio en la urbanización de Sotogrande (3.274 euros/m²). No muy lejos se encuentran municipios como Conil, que salta hasta los 2.936 euros (apenas por debajo de su máximo de 2957 euros/m² en octubre de 2024) y Rota, con 2.816 euros/m². En el pódium también se coloca La Alcaidesa, que valora en 2.560 euros su metro cuadrado, también algo por debajo de su histórico más reciente, este diciembre, en 2.593 euros.

Unos precios que contrastan, por ejemplo, con los que se encuentran en algunos de los municipios de aliento turístico en la Sierra, como Olvera o Setenil, aunque ambos estén arrojando sus máximos históricos, con una media de 734 euros y 721 euros el metro cuadrado, respectivamente. Y, sobre todo, resaltan frente al caso de Alcalá del Valle, donde la media a la hora de comprar una vivienda se coloca en 469 euros/m².