¿Hay soluciones para el problema de la vivienda?

El famoso artículo 47 de la CE, ese que muchos constitucionalistas olvidan, habla no sólo del derecho a una vivienda digna, sino del deber del Estado de proporcionarla. Es una parte que se suele obviar, así como otro artículo curioso, el 128, que afirma que la riqueza del país está subordinada al interés general. La cuestión de la vivienda tiene pinta de convertirse en la bestia negra de este Gobierno y de cualquiera que venga: su solución no se promete instantánea, ya que estamos ante un fallo multiorgánico y estructural. No sirven tiritas.

En este reportaje, intentamos responder a algunas de las preguntas, y desarrollar otras tantas opciones, que plantea el actual escenario inmobiliario.

1. ¿Piensan que es efectivo establecer un tope a los alquileres?

Para la mayor parte de los consultados, regular el mercado mediante topes “no es eficaz”. Con décadas de experiencia en el sector inmobiliario, para Ramón Rodríguez, fundador de Hispania, estas ayudas son “el chocolate del loro”: “Un gran porcentaje va a seguir sin poder pagar. El problema de la vivienda está en determinadas zonas, donde la gente tiende o quiere vivir. En la Sierra de Cádiz puedes comprar una casa por 30.000 euros y con alquileres muy baratos”. 

Para Lucas Carrasco, presidente de GICA (Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz), este tipo de medidas provocan la “reducción de la oferta, con viviendas que se venden, se alquilan a corto plazo o quedan vacías. Lo más adecuado –continúa– sería ofrecer incentivos fiscales a los propietarios para que ofrezcan más viviendas en alquiler, garantizando también la seguridad jurídica frente a impagos”. Además, “limitar los precios puede fomentar la economía sumergida, lo cual es contraproducente”.

Desde el Colegio Profesional de Economistas de Cádiz, Javier Fernández recuerda no sólo que la Ley sobre el Derecho a la Vivienda ya regula las limitaciones de subida al alquiler (un 3% este año, y un índice especial los próximos), sino que en su informe anual sobre la situación de la economía española, el FMI reconoce que "la intervención en el mercado del alquiler de viviendas tiene altas posibilidades de generar el efecto contrario”. 

Para el arquitecto Fernando Mejías, este tipo de actuación no va “ni a la solución, ni al problema”. Sobre todo, teniendo en cuenta que “hecha la ley, hecha la trampa: si se limita el alquiler de la vivienda, el propietario pasa a alquilarte habitaciones, o lo hará por días, por horas, etc”. La única voz claramente discordante procede de la plataforma Cádiz resiste, donde creen que esta decisión sí supone un paso adelante para solucionar el actual problema habitacional, “ya que acceder a una vivienda se está convirtiendo en un privilegio y es algo que se debería regularizar de forma inminente”.

2. ¿Y medidas como el bono de alquiler para los más jóvenes?

“El bono alquiler –indica Lucas Carrasco– es ineficaz debido a la alta demanda de pisos, lo que permite a los arrendadores elegir a inquilinos más solventes. Sería más efectivo incentivar fiscalmente a los propietarios, mediante reducciones en el IBI o el IRPF, para alquilar a jóvenes. La burocracia actual es un obstáculo y muchos propietarios optan por no alquilar, mientras que otros suben los precios aprovechando las ayudas”. 

La solución, más bien, apunta Ramón Rodríguez, debería centrarse en la renta, ayudando y motivando al rango de población con pocos recursos, “pues la cuestión es que hay muchísima gente de ingresos medios y bajos que no puede permitirse una casa”. Según las estimaciones realizadas desde Cádiz resiste, el bonojoven dejaría fuera a casi el 40% de las viviendas en alquiler en la capital gaditana: una proporción que “nos hace constatar la grave crisis habitacional que vive la ciudad –indica su portavoz, Jesús Ruiz–. Toda ayuda es buena pero es un parche que pocos pueden aprovechar”.

Aunque puede suponer “un alivio” en algunos casos, las limitaciones que presenta esta medida también las señala el Colegio de Economistas, con un tope de rango de 25.000 euros en la declaración individual y de 30.000 en declaraciones conjuntas. “Además, dicha ayuda tiene la consideración de ganancia patrimonial a efectos del IRPF”, añaden. Por contra, apuntan también , “las deducciones a los arrendadores podrían suponer un estímulo para favorecer el alquiler a jóvenes”. 

3. ¿Cuáles serían las medidas más efectivas para controlar los pisos turísticos?

Desde el sector inmobiliario, Ramón Rodríguez recuerda que “Kichi y Fernando Visedo hicieron un informe en su momento en el que se llegaba a la conclusión de que los pisos turísticos no habían incidido directamente en el problema de la vivienda en la capital gaditana, por ejemplo”.

“De hecho –continúa–, vemos que se han rehabilitado fincas que han podido recuperarse porque la rentabilidad salía al hacer viviendas turísticas, no convencionales (a no ser que hubieran sido de lujo)”. Para Rodríguez, la polémica con los pisos turísticos va muy de la mano de “la izquierda más mediática, que suele ser enemiga de que aumenten rentas personales; y de los grandes hoteleros, que han visto en los apartamentos turísticos una competencia tremenda. Pero lo que lo tienes que tener es bien regulado –prosigue–, la prohibición genera que se haga por la puerta de atrás, que es lo de lo que tenemos ya experiencia en España”.

Lucas Carrasco también señala la “demonización” de los “inversores que cumplen con la normativa y aportan beneficios económicos” y subraya la importancia de encontrar un equilibrio, “con inspecciones y sanciones justas”, así como la promoción del “alquiler de larga duración, con medidas que garanticen seguridad y rentabilidad a los propietarios, evitando que opten por el alquiler turístico”.

En Cádiz resiste lo tienen claro: moratoria en toda la ciudad, “crecimiento cero de VUT y revertir ese mercado vacacional para el alquiler residente, un exhaustivo seguimiento a las viviendas ilegales y, sobre todo, medidas férreas para acabar con la expansión de viviendas turísticas”.  

“Desde nuestro nacimiento –subraya– hemos estado ofreciendo un paquete de medidas: no nos han hecho caso, pero seguiremos reivindicando ante la nula actuación en materia de viviendas turísticas que está teniendo el Ayuntamiento de Cádiz”.

4. ¿Qué recorrido tiene el gravamen a los grandes tenedores?

Con los políticos, en general, como parte de la cubertería, Fernando Mejías tampoco le ve demasiada entidad a esta propuesta. “Hace un tiempo salió una encuesta que decía que el 90% de los propietarios de viviendas en alquiler eran pequeños propietarios –apunta al respecto–. Sin embargo, el ritmo del mercado lo marca el porcentaje que queda: grandes propietarios y fondos de inversión, porque son los que pueden comprar cantidad en zonas de alto rendimiento, y esa gente marca el precio, y el paso”. Sus palabras las refrendan desde el Colegio de Economistas: el Banco de España ha publicado que los grandes fondos de inversión no son el problema fundamental de la vivienda en España.

Para Fernando Mejías no se puede perder de vista el factor humano. Lo inevitable del factor humano, por decir: no queremos quedar como tontos. “Si el piso de al lado lo han puesto a 1.200, quizá porque es un fondo al que le obligan a subscribir ciertas condiciones y lo tiene que sacar así, pues mi piso, que es igual o parecido, no lo voy a sacar por menos”, ilustra. 

Desde GICA señalan que el gravamen a los grandes tenedores “puede ser contraproducente”: “En lugar de penalizar, es más eficaz incentivar la puesta en el mercado de viviendas vacías. En Cádiz –puntualizan–, la mayoría de los alquileres pertenecen a pequeños ahorradores, por lo que bajar el umbral de inmuebles gravados no tiene mucho sentido”.

5. ¿Pasa el problema actual por la construcción de más viviendas?

El Banco de España, en su informe sobre la economía española en 2023, recogía la necesidad de 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas: “Este déficit de vivienda –desarrollan desde el Colegio de Economistas de Cádiz–, se explicaría, entre otros motivos, por la falta de suelo para construir y se concentraría en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante”. El análisis no profundiza a nivel local, “donde encontraríamos déficits significativos por encima de la media nacional”, reconocen los economistas, que también señalan otras razones como causa a la “actual falta de inmuebles”: el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada y su envejecimiento, así como el déficit de formación profesional.

Para el presidente de GICA, el problema de la vivienda sí que pasa por la construcción pero “está lastrado por una burocracia lenta, suelos caros y altos costes. Se debe fomentar la colaboración público-privada y agilizar los trámites para promotores. Además, es importante reactivar suelos y obras inacabadas, incentivando la rehabilitación de viviendas”.

“Si aumentas la oferta de algo –reflexiona al respecto Fernando Mejías–, podrías pensar que baja. Pero entonces ya estás entrando en el juego del sistema, y estás hablando de la vivienda como un producto, y no como un bien de primera necesidad y un derecho constitucional, que es lo que es. Hoy día, todo es un producto, y todo es una marca, y con las casas hemos entrado en ese juego”.

El haber asumido la vivienda como un valor de mercado, podría ser –afirma también Cádiz resiste– nuestro pecado original: “Por ello, blindar el artículo 47 de la Constitución sería el paso más importante que se podría hacer para que no caiga un derecho en manos de especuladores, tanto por el alto precio de la venta como por sus prestaciones (piscinas, viviendas de un sólo dormitorio...) Para proteger la vivienda frente al foco especulador, hacen falta obra pública y un límite de precios”.

6. La ampliación del parque público de vivienda, ¿cree que es algo factible, estando a la cola de VPO en Europa?

Ramón Rodríguez se remonta a la II GM para explicar el abismo que, en lo que se refiere a vivienda social, existe entre España y los países del entorno europeo. “Tras el destrozo de la Guerra Mundial, el problema de la vivienda en Europa se solventó en gran medida con el plan Marshall, sobre todo, en las grandes capitales:se puso en marcha una gran cantidad de vivienda social que pasó en ocasiones a los propietarios”. Aquí, a pesar de que haber pasado por una guerra civil, las ayudas llegaron tarde “y no fueron suficientes”. 

Para colmo, el franquismo puso en marcha una legislación muy “restrictiva en lo referente a contratos de vivienda: se controlaba no sólo el tope del alquiler, sino que tenía que ser obligatoriamente indefinido”. Entre las consecuencias que se dieron con el tiempo, está que encontrabas “barrios que había que rehabilitar por completo, porque las viviendas se caían –explica Ramón Rodríguez–. Y no había, ni ha habido durante mucho tiempo, empresas dedicadas a alquiler porque no era rentable”. 

A ello se suman, añaden los economistas, treinta años de vacío en políticas de vivienda pública: “El tiempo perdido es irrecuperable –indica Javier Fernández–, y se agrava dicha situación ante la demanda actual, que precisa una respuesta. Actualmente se están acelerando proyectos de promociones como, en nuestro entorno, es el caso de San Fernando. Estos proyectos se están replicando en toda la geografía nacional pero estarán disponibles en 4 o 5 años”.

Para Ramón Rodríguez, la VPO pasa por la rentabilidad y por agilidad, “la vivienda se necesita para mañana, no para dentro de diez años. Y a los constructores hay que darles suelo con suministros a precio bajo si queremos acercarnos a los niveles de la UE. Para eso hay que cambiar la legislación, liberar el suelo o hacer leyes que obliguen a suelos ya urbanos a dedicarse a este tipo de actividad”. La rentabilidad es también un punto clave para Lucas Carrasco, que apunta que esa es la causa de que la VPO no resulte atractiva a los promotores. En su opinión, “ampliar el parque público de vivienda es posible, pero requiere de una mayor colaboración público-privada”.

Fernando Mejías ha dedicado a la vivienda de construcción oficial gran parte de su trayectoria profesional, y también menciona las “grandes trabas administrativas, a un nivel que es normal que la gente desista –indica–. En vez de marear tanto, haz que se aplique la ley, y penaliza al que incumpla”.  

7. El precio de la vivienda ha aumentado exponencialmente respecto a los salarios. ¿Serviría en este escenario aumentar la base salarial? 

“En España sólo un 6% del precio del alquiler están por debajo de los 600 euros y el salario mínimo interprofesional es de 1.134 –indican desde Cádiz resiste–. En Cádiz, viviendo del monocultivo turístico a veces el trabajo es estacional y/o precario, por lo que el fin de mes de muchísimas familias es caótico. Claro que un aumento del salario desahogaría, pero el regular el precio del alquiler, también. Es un binomio inseparable”. Para Fernando Mejías, el nivel de fagocitación es ya tan grande que el precio del metro cuadrado seguiría subiendo en la misma medida que los ingresos. “Subir los salarios ayudaría, pero el acceso a la vivienda también depende de políticas que fomenten el ahorro y la creación de empleo de calidad –explica Lucas Carrasco–. Además, es necesario adaptar la oferta a las nuevas necesidades, como viviendas más pequeñas y asequibles, dado que las familias son hoy más reducidas”.

La recomendación estándar es que la cuota de alquiler o el pago de hipoteca no supere el 30% de los ingresos mensuales: “Para la media nacional, el esfuerzo sobre alquiler se sitúa en el 36 % de la renta disponible y, en el caso de la compra, en el 23%. Estos datos corresponden a la media nacional, pero existen localidades –admiten desde el Colegio de Economistas–, donde es casi incompatible el esfuerzo dedicado a vivienda respecto a los ingresos, sirvan de ejemplo: Bilbao, Barcelona, San Sebastián y Las Palmas”.

“Más allá de problema de la vivienda –subraya Javier Fernández–, debemos de tener en cuenta que esfuerzos por encima del límite recomendado afectan a la calidad de vida y desarrollo de las personas. También, ante una situación de salarios no compensados con el coste de la vivienda, se dificulta sobremanera el acceso a la financiación bancaria. Esta relación directa entre nivel salarial y acceso a la financiación es la que nos muestra que el esfuerzo en la compra de vivienda sea 13 puntos porcentuales inferior al alquiler”.

8. Ante la existencia de zonas tensionadas, ¿sería posible plantear una redistribución productiva más igualitaria del territorio?

“Los datos demuestran que las dificultades con la vivienda se producen de forma independiente al nivel de renta de las ciudades que lo sufren –apuntan los economistas–. Se da en ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia, Santander, Cádiz, La Coruña… en las cuales se muestra una heterogeneidad de la renta per cápita. Incluso se puede observar que, dentro de una misma ciudad, existe una gran disparidad entre los cascos históricos de las ciudades y otras áreas perimetrales de la misma. En el caso de nuestra provincia, observamos casos tan dispares como Cádiz, Algeciras y Jerez “.

El presidente de GICA, sin embargo, apunta que una idea tan macroestructural sería parte de la solución: “Habría que frecer oportunidades en zonas favorecidas y descongestionar las áreas más tensionadas –desarrolla–, pero sería complicado de implementar a corto plazo. Esto requiere además un esfuerzo conjunto entre administraciones y empresas para generar nuevas opciones en zonas menos tensionadas”.

Ramón Rodríguez indica que, en la entropía de una zona tensionada, concurren también elementos como contar o no con un transporte urbano eficiente, lo que permitiría, además, edificar mucho en altura en barrios que no tengan interés urbanístico, para dispersar la población pero sin crear zonas desconectadas.

Fernando Mejías, sin embargo, se muestra más pesimista al respecto:el afán fagocitador tiene pinta de ir extendiéndose por todo el territorio. “Por eso, creo que hay que romper la baraja. No tanto desde el intervencionismo como entender que la vivienda, la cultura y la sanidad son intocables. Aquí los beneficios han sido muy grandes y se ha metido gente sin especialización, y lo peor no ha sido eso, sino que tampoco se han rodeado de gente que supiera”.

9. ¿Cuál es la viabilidad de opciones ‘menos malas’ como convertir locales en casas?

“El urbanismo tiene que ser flexible, y en España no lo es”, opina Ramón Rodríguez. Su larga experiencia en el sector inmobiliario alcanza para haber vivido lo contrario, cuando se pillaban viviendas en bajos para hacer locales comerciales: “Ahora es justo lo contrario:hay que adaptarse a las necesidades de cada momento. Hoy día, por ejemplo, en una calle como Sagasta, en Cádiz, no puedes pretender tener un eje comercial en absolutamente todo el tramo, porque los locales se van a quedar vacíos”. 

Para la mayor parte de los consultados, esta sería una solución parcial, a realizar con cuidado, pues no se puede perder el carácter comercial de las zonas. Jesús Ruiz va más allá y afirma que el “cierre del pequeño comercio es también fruto del fenómeno de la turistificación”, y apuesta por un modelo de ciudad en el que los “locales comerciales sigan siendo el alma de nuestros barrios”. 

A todo ello, y desde un punto de vista técnico –señala el arquitecto Fernando Mejías– hay que sumar que “no todos los locales son convertibles:unas buenas condiciones comerciales pueden ser malas para una vivienda en cuestiones como ventilación e iluminación natural”. 

10. Viena se pone a menudo como ejemplo frente al problema de la vivienda. ¿Cree que aquí, con una tradición de propiedad muy fuerte, podríamos asumir algo así? 

El 60% de la población de Viena –indican desde el Colegio de Economistas– vive en fincas del parque inmobiliario municipal, que cuenta con 220.000 casas. “Pero debemos considerar –prosigue Javier Fernández– que esta política va más allá de garantizar vivienda pública asequible, existen objetivos fundamentales como la habitabilidad, servicios en zonas residenciales y la eliminación de guetos marginales”.

Aunque desde Cádiz resiste aseguran que, en gran parte, soluciones de este porte son cuestión de voluntad política, Lucas Carrasco asume que la “cultura de la propiedad está muy arraigada en nuestro país”, lo que dificultaría adoptar un modelo semejante. “Aun así –admite el presidente de GICA–, podemos aprender de su enfoque en la gestión pública de vivienda para fomentar un mejor equilibrio entre propiedad y alquiler”. 

“Tenemos que olvidarnos de la tradición española de ser propietarios –asevera Fernando Mejías–. Dejemos de entender que las viviendas que hace el Estado son sólo para las clases menos pudientes: si hace tiempo eso era el 15-20% de la población, ahora es más del 50-60% el que no puede hacer frente a una vivienda, y debería poder tener derecho a una solución de este tipo. Sin ánimo de lucro –continúa–, los precios se aquilatarían. La tradición española de la propiedad es una ilusión que ha llevado a lo que tenemos hoy día: que no tenemos capacidad de ser propietarios porque una casa no es sólo comprarla, es llevar a cabo su mantenimiento. Y aquí, conservación y rehabilitación pueden asumirse sólo a través de subvención. Eso, sin tener en cuenta que para ser propietario tienes que tener tres veces lo que te piden cuando lo compras a nivel financiero. Más los impuestos, la contribución y posible rehabilitación, porque en 60 años algo habrá que hacerle al edificio. Todo esto, partiendo del hecho de que España es un país pobre, mal gestionado, con gran dependencia de las ayudas europeas. Así que, si no llega la pasta, aquí nadie hace nada. Si, como hablamos, la construcción es de la administración, es deber suyo mantenerla:un gasto menos. También nos pesa mucho el tema del patrimonio: pero yo lo que quiero dejarle a mi hija es educación y formación para que se busque la vida”. 

“Una vez más –añade Javier Fernández–, se pone de manifiesto que las políticas de vivienda necesitan un largo desarrollo y planificación en el tiempo. ¿Qué haremos tras treinta años de una débil o inexistente política de vivienda pública en nuestro país?”.