El número de viviendas a precio asequible que necesita Cádiz

La asfixia del mercado inmobiliario en Cádiz causado por la falta de suelo, los precios de los inmuebles y la incidencia del turismo hace que cada vez sea más difícil habitar. La imposibilidad de ahorrar, entre los principales problemas para no poder asumir los números que impone el mercado. 

La consultora Atlas ha elaborado un informe a nivel nacional donde calcula cuántas viviendas asequibles hacen falta en cada provincia para equilibrar el mercado. En este informe, se hace un cálculo del número de casas baratas que habría que poner en disposición de la población para conseguir una regularización tal del parque inmobilario como para que las familias no destinen más del 30% de sus gastos a la vivienda. Y lo hace teniendo en cuenta precios, oferta, demanda, salarios, hipotecas, gastos fiscales, edad y otros factores más de relevancia.

Esa vivienda asequible o barata que se menciona en el informe dependería de la puesta en marcha por parte del Estado, y de la iniciativa público-privada. Uno de los dilemas existentes en localidades como Cádiz capital es la ausencia de nuevas construcciones, apenas 6.000 en el siglo XXI. Justamente, el proyecto más ambicioso en marcha es el de Navalips. Recientemente puesto en marcha y donde se esperan más de 800 viviendas, 198 de ellas protegidas.

17.000 viviendas protegidas para equilibrar el mercado de vivienda en Cádiz

El informe de Atlas concluye que la provincia de Cádiz necesita 17.000 pisos o casas públicas para que se alcance un escenario en el que los hogares tengan que hacer esfuerzo mensual menor del 30% de sus ingresos para compra o alquiler. En una simulación algo más permisiva con los gastos, la tasa se situaría debajo del 40%. En este caso, la estimación para equilibrar el mercado sería de 11.000 pisos asequibles para la provincia de Cádiz. 

Entre las causas para que sea casi un sueño obtener una casa en Cádiz, están los ahorros. En la franja de edad entre 20 y 40 años, se agrava. Al contar con salarios más bajos, acumular dinero para el futuro y asumir un alquiler al mismo tiempo, una propiedad no se puede plantear siquiera. De ahí que en este mismo estudio se extraiga como conclusión la necesidad de que los bancos flexibilicen los préstamos hipotecarios y que ciertas cargas fiscales se reduzcan en la primera compra. Algunas administraciones ya han activado planes en ese sentido, aunque falta camino por recorrer.

Solo en Cádiz capital, el metro cuadrado de media en noviembre estaba en 2.962 euros, en números aportados por Idealista. Un inmueble de unos 80 metros cuesta de media unos 236.900 euros. La financiacón de las entidades financieras solo llegan al 80%, en la mayoría de ocasiones. Así que el 20% restante más un 10% aproximado de impuestos y gastos derivados (notario, gestoría y registro de la propiedad) deben soportarse en el momento de la compra y sin ayuda posible. Esto quiere decir que tal como está el coste de la vivienda en Cádiz, una persona debe tener ahorrado para comprar un piso de 80 metros cuadrados unos 71.088 euros. 

Si bien la media provincial del metro cuadrado es más baja, 1.947 euros, en una casuística similar con un inmueble de esas dimensiones el precio medio de compra estaría en 155.760 euros. De este modo, el capital acumulado debe ser de unos 46.728 euros. En el año 2023, el salario medio en Cádiz para personas de entre 26 y 35 años era de unos 1.168 al mes.

Los jóvenes tienen que esperar hasta los 40 años para comprar su primera vivienda

La capacidad de ahorro es muy baja en ciertadas edades. En el caso de una persona joven de unos 32 años que haya conseguido un trabajo estable a los 27 años, con una tasa de ahorro del 13% (cifra que estimaron algunos bancos en 2024), en cinco años habrá conseguido acumular apenas 9.100 euros (a razón de unos 1.820 euros anuales). Aún le quedarían varios lustros por delante para aspirar a hacerse con una vivienda en la provincia. Aquí también se añade la variante de la soledad. Una persona soltera tiene mucho más complicado el acceso a la vivienda que una que lo hace en pareja. Ni aún así, hay garantías de conseguir una vivienda en un plazo razonable de tiempo.

Según el estudio de Atlas, estas situaciones serían menos frecuentes con la creación de vivienda barata para conseguir un equilibrio que regule el mercado. Pues una de las culpables de la ralentización del ahorro está en la tasa de esfuerzo mensual que las personas tienen que asumir cada mes. Una persona de alquiler tiene que destinar un 35% de su sueldo de media en España. La edad a la que un joven puede abandonar el hogar de sus padres ha llegado a la media de los 30 años y cuando puede plantearse hacerse con un inmueble en propiedad ya tiene los 41 años.