El precio de la vivienda en la provincia de Cádiz no bajará en al menos dos años

La provincia de Cádiz está viviendo su peculiar boom inmobiliario desde 2020. “La pandemia llevó a muchas familias a buscar una casa más amplia, con espacios abiertos. Y a gente de otras provincias, buscando algo aquí”. 

Un boom que por la limitación de la oferta, provoca que los precios sigan siendo elevados. Y en algunas ciudades, muy elevados. A pesar de ello, el sector inmobiliario sigue vendiendo, a lo que está ayudando en los últimos meses el descenso en los tipos de interés, lo que vuelve a facilitar el cierre de préstamos bancarios... y a la vez anima al propietario a no rebajar los precios.

Desde la asociación empresarial GICA, que engloba a más de un centenar de inmobiliarias de la provincia, se constata que esta debilidad de la oferta y la relevancia de la demanda provocan que los precios sigan sin tocarse a la baja en al menos dos o tres años más. Y todo ello dependiendo de la evolución del mercado y de un hipotético aumento de nuevas promociones.

Aquí se topa el sector con el espectacular incremento de los costes. Ya se denunció esta situación coincidiendo con la crisis global tras la invasión de Ucrania por parte de Rusia. 

Desde entonces las materias primas utilizadas por la construcción no han dejado de subir, casi duplicando en algunos casos los precios respecto a 2008.

“Con las cifras que se manejan para hacer viable una promoción de viviendas, con precios a veces que no bajan de 2.000 euros cuadrados de coste de obras, muchas pequeñas promotoras están dejando de construir”, o han iniciado un periodo de hibernación pues los números no les salen.

Los problemas se trasladan también a los trabajadores del sector. Cada vez hay menos obreros de la construcción, a pesar de la carga de trabajo, y su edad media va en alza. La situación es especialmente grave en el Campo de Gibraltar, donde sí hay un mayor porcentaje de suelo donde construir nueva planta, y sin embargo faltan promotores y trabajadores.

Hoy por hoy parece complicado bajar el precio de los costes de construcción. Empezando por el suelo. Cádiz capital aún tiene posibilidad de reformar fincas en el casco antiguo, pero actuar sobre ellas es muy caro: porque salen al mercado con precios elevados, por el escaso número de nuevas viviendas que se pueden sacar y por lo difícil que es trabajar en el centro urbano. Así, pisos de superficie media salen por encima de los 300.000 euros. Y las hay que superan el medio millón.

Se constata desde GICA que las nuevas modalidades de construcción podrían rebajar los costes en algunas promociones. Que con estas se pueden reducir los tiempos de obra y levantar un edificio en poco más de un año. El problema, dicen, “son los dos años de espera por trámites administrativos que hacen desesperar a todo el sector”.

Se evidencia también que “con el precio de construcción actual y el valor del módulo, la construcción de VPO actualmente es poco rentable. Sólo se han animado inversores que con los fondos Next Generation han podido subvencionar parte de la construcción de VPO destinadas al alquiler. La colaboración público-privada es en este sentido muy importante”.

La fuerza de los fondos de inversión

Begoña Gómez denuncia lo que para ella es “una vergüenza” y que también afecta al desarrollo del sector de la construcción: la llegada de fondos de inversión, la mayoría procedentes de otros países como el Reino Unido o los Estados Unidos, que adquieren suelo urbanizable y, sobre todo, que “adquieren los pisos que estaban en manos de los bancos a bajo precio y con los que los fondos buscan especular”, al disparar sus precios de venta.

Considera la experta en el sector inmobiliario “que aquí sí debería de actuar el gobierno. Tal vez se podría dejar en manos de la Junta este suelo, para así poner en el mercado más vivienda pública”. Terrenos en Puerto Sherry y en Campano están afectados por estos fondos, destaca Gómez.

La proliferación de los pisos turísticos entra también en el debate. “Para equilibrar la presencia de VUT habría que promocionar seguridad en el alquiler residencial a los propietarios”.