Las segundas viviendas en la Costa Noroeste, un lujo al contado

La provincia de Cádiz se consolida como uno de los destinos turísticos favoritos para los españoles, y cada vez más para los extranjeros, dentro del panorama nacional con la llegada de la época estival. Así, de todas las posibilidades que ofrece el litoral gaditano, la Costa Noroeste se asienta entre las preferidas para disfrutar de las espectaculares y familiares playas que bañan las localidades de la comarca. En las últimas décadas, el alquiler de pisos vacacionales y la compra de segundas viviendas en Sanlúcar, Rota y Chipiona han hecho de ellas dos localidades distintas según la época del año debido a la población estacional, que se duplica o incluso triplica durante estas fechas. 

Los intentos de las distintas Alcaldías en menguar esta estacionalización copan la mayoría de sus esfuerzos. En este apartado, sería justo sacar de la ecuación a Sanlúcar de Barrameda, una ciudad que se encamina a los 70.000 habitantes de población fija y que ofrece durante todo el año un sinfín de posibilidades desde el ocio hasta lo cultural, con su as en los servicios gastronómicos, que se vieron reflejados en su nombramiento como Capital de la Gastronomía en 2022. El Gobierno actual, que encabezan la alcaldesa Carmen Álvarez (IU) y el teniente, ex alcalde, Víctor Mora (PSOE) divergen en el modelo de turismo que atraer a la ciudad. “La gente viene a Sanlúcar a comer”, reflejó un estudio de Adeitur el pasado mes de mayo. Este modelo, defendido por el líder socialista en la localidad, está empezando a morir de éxito, dificultando la propia razón de ser de la ciudad y su gastronomía, que no da a basto con tanta demanda, y una oferta cada vez menos autóctona. Álvarez, por su parte, rechaza el “gran comedero” y apuesta por un turismo más familiar que haga de Sanlúcar un destino que atraiga, también, por sus innumerables rutas, parajes y zonas verdes.

Más allá de la tendencia alcista en el turismo gastronómico que coloca a Sanlúcar a la cabeza de la provincia, la ciudad de la Costa Noroeste también es un reclamo para el descanso y ocio desde hace décadas. Tanto es así que la ciudad de la desembocadura del Guadalquivir siempre ha sido una de las primeras opciones para los compradores de segundas residencias procedentes de ciudades cercanas sin costa, como es el caso de Sevilla –principalmente– o de Córdoba. También, el espectacular enclave que presenta la ciudad atrae, cada vez más, a familias procedentes de la Comunidad de Madrid o del País Vasco, como aseguran las inmobiliarias de la zona.

Pese a ello, la tendencia de estas operaciones de compraventa se han estancado en la principal localidad de la comarca noroeste según los últimos informes. Así lo reflejó la multinacional Tinsa, que colocó a Sanlúcar como la localidad costera de la provincia que menos creció en 2023 con respecto al 2022, quedándose por delante únicamente de Los Barrios y San Roque, con el 7,6% tras 184 operaciones de compraventas totales en el último año. Pese a ello las inmobiliarias de la zona afirman que este último trimestre están volviendo a una tendencia alcista: “Lo que llevamos de verano hay bastante movimiento”. 

Lo que observan las agencias inmobiliarias de Sanlúcar y alrededores es el perfil de compradores que en los últimos años están adquiriendo estas segundas viviendas para un retiro vacacional o de jubilación. Y es que, según el responsable de unas de las mayores franquicias inmobiliarias de este país, “suelen ser clientes que vienen con un buen poder adquisitivo”. Es decir, atrás quedaron familias trabajadoras que financian una segunda vivienda para sus vacaciones en la costa gaditana. Alto poder adquisitivo, escasa financiación, mayormente al contado, y de ventas rápidas. “Los pisos a precio de mercado duran menos de un mes”, asegura el responsable de esta franquicia.

Este perfil de comprador se viene incrementando en los últimos años, con un tendencia que se dispara a partir de la pandemia. La crisis, la inflación y la pérdida de poder adquisitivo de la clase media aleja a la población de estas atractivas viviendas, dejando la exclusividad para esa pequeña parte con amplios ahorros, herencias o alto nivel de vida. “Viene mucha gente de fuera a jubilarse a esta zona”, destacan también desde otra inmobiliaria sanluqueña. El poder adquisitivo de estos compradores se traduce en el perfil de vivienda que solicitan: dos o tres dormitorio, con garaje, reformado y, a ser posible, con terraza. “La mayoría de compradores son sevillanos, como es habitual aquí, aunque en Madrid y el País Vasco hay mucho tirón”, asegura un agente, que apunta que en los últimos años ha crecido mucho la demanda de clientes procedentes de Cataluña.

Alquiler turístico como alternativa

Ante la imposibilidad de la clase media de adquirir estas segundas viviendas resulta la proliferación de pisos turístico que tan en auge están en la provincia gaditana. Recientemente, se supo que solo en Sanlúcar hay más de 4.000 pisos de uso turístico de los cuales, al menos 3.000 de ellos, no están regulados ni inscritos en el Registro Oficial de la Junta de Andalucía. Ante ello, la gerencia de Urbanismo ya está tomando las primeras medidas para perseguir los pisos ilegales y regular el mercado turístico. Esta cota de mercado tan consumida por quienes buscan unos días de vacaciones están lastrando el alquiler de pisos en las inmobiliarias, que cada vez lo trabajan menos ante la reciente Ley de Vivienda por la que las inmobiliarias no pueden cobrar al inquilino por el alquiler. “Son los propios propietarios los que buscan este alquiler, hay muchas aplicaciones que lo gestionan de forma automática”, aseguran desde las agencias, que rechazan este mercado porque se precisa de bastante tiempo y dedicación.

Con muchas semejanzas, pero también con notables diferencias, funciona el mercado inmobiliaria en las localidades vecinas de Rota y Chipiona, que siguen quedándose lejos de la desestacionalización del turismo que Sanlúcar tiene más cerca. Las posibilidades que ofrecen estos núcleos de población son inferiores pero, también, son municipios que poseen un atractivo mayor en cuánto al concepto de playa que la mayoría de familias buscan. Ahora bien, las propias inmobiliarias de la zona coinciden con las sanluqueñas y reconocen que la compra de segundas viviendas se convierte hoy en día en algo que está al alcance de muy pocos bolsillos.

El mismo informe Tinsa mencionado anterior arrojan que en la localidad de Rota se han realizado 177 compraventas de viviendas registradas durante el acumulado del 2023, sólo 7 menos que en Sanlúcar con la mitad de superficie. Sin embargo, si la última tendencia en Sanlúcar es alcista, en Rota una de las inmobiliarias del municipio comenta que “la compraventa ha bajado en este último trimestre”. El mayor problema, como no, el precio de las mismas. Un precio desorbitado y que sigue subiendo pese a que los bolsillos no se llenan. Los agentes inmobiliarios reconocen que “los propios interesados llegan a nuestras oficinas y nos dicen: “está todo por las nubes, a ver si os entra algo que se puede comprar”. “Da igual que sea más pequeño o que tengan dos habitaciones, quieren algo que se pueda comprar”, aseguran desde otra inmobiliaria roteña, que lamentan que la compra de estas viviendas esté al alcance de muy pocos privilegiados.

Rota encabeza el precio del suelo

De hecho, el precio del suelo en Rota (1.999 euros / m²) se consolida como el más elevado de la Costa Noroeste y uno de los más elevados en la costa gaditana, siendo superado únicamente por Cádiz, Tarifa, Conil y El Puerto de Santa María. Esto provoca que el comprador busque otras alternativas a la localidad roteña, teniendo en Chipiona una oportunidad cercana, parecida y de menor coste (1.741euros / m²), que crece un 101% en la compraventa de viviendas en 2023 con respecto a 2022, con 177 operaciones, las mismas que Rota, que crece un 70% menos que su localidad hermana. Sólo Puerto Real crece más que Chipiona en toda la provincia.

Las segundas viviendas ya es una cuestión de máxima exclusividad. “Los compradores ya vienen habitualmente con el dinero al contado”, explican del mismo modo las inmobiliarias roteñas, que informan que esto no era lo habitual en antaño pero que lo común actualmente son este perfil de compradores que han heredado, que han vendido otra vivienda o mayores que se gastán sus ahorros en una jubilación dorada en las bonitas playas que ofrece la provincia de Cádiz.

Aunque no llega a ser tan desmesurado y desregularizado como en Sanlúcar, el incremento de las viviendas turísticas también afecta al mercado inmobiliario en estos municipios, más aún como es habitual, en los meses de verano. No hay viviendas en alquiler: “lo poco que sale es súper caro y no se puede pagar”. Ademas, algunas pequeñas inmobiliarias acusan que parte del problema de los pisos turísticos surgen por las propias inmobiliarias que venden las viviendas ofreciendo el atractivo de que las alquilen en la época estival, a precios totalmente desorbitados, o incluso de septiembre a junio.