Vivir en la ilegalidad: Más de medio siglo de odisea en las Peginas
Desde los años 80, los vecinos de las Peginas han enfrentado barreras legales y políticas que han retrasado su sueño de urbanizar el asentamiento
A pesar de los avances, las dificultades para superar las restricciones del POTN y la falta de consenso con el Ayuntamiento siguen siendo obstáculos que amenazan el futuro del proyecto
El plan de adecuación paisajística y medioambiental planteado por el delegado de Urbanismo de Rota supone una posible solución temporal y transitoria hasta el objetivo real
Corrían los años 80 cuando los asentamientos establecidos en Rota, desde la playa de Aguadulce hasta la de Peginas, quedaron divididos a efectos legales, discriminando a estos últimos por una cuestión que únicamente respondía a un favor político. Desde entonces, ambos núcleos han tomado caminos distintos, aunque nunca han abandonado su deseo común, vigente más de medio siglo después: legalizar sus viviendas.
Quizás el desprecio político hacia el sector más cercano a la playa de Peginas hizo que sus vecinos aunaran rabia y determinación para sacar adelante, a pesar de la complejidad de ser entonces un espacio ilegal, la fuerza necesaria para hacerse escuchar. Así nace Fundus, en 1992, con la misión de urbanizar un asentamiento informal de edificaciones que se remontan a los años 70, aunque también existían construcciones más recientes en la zona. Este asentamiento, al igual que el cercano de Aguadulce, se encontraba en una situación precaria, sin acceso adecuado a servicios básicos como agua, luz o saneamiento.
En los documentos fundacionales, la asociación dejó claro su objetivo de avanzar en la urbanización de la zona, promoviendo la construcción de infraestructuras esenciales. A diferencia de otros asentamientos, Fundus tenía un propósito explícito: regularizar y transformar el área en un sector urbanizado que pudiera acceder a los servicios municipales. "Tuvimos el acierto de dejar claro en nuestra acta que nuestra única voluntad es urbanizar el sector", afirman miembros fundadores que continúan en pie de lucha.
A diferencia de Aguadulce, y debido a este favor político, el sector de Peginas no contaba con un marco legal claro que le permitiera avanzar. Paradójicamente, la situación tan precaria y cuasiprimitiva de los vecinos de Fundus, al carecer de herramientas normativas, les permitió realizar algunos movimientos a largo plazo que los vecinos de Aguadulce, obligados por ley a cumplir con una serie de actuaciones y planos, enfrentaban con dificultades legales para su desarrollo urbanístico.
Reconocimiento de Fundus: Decreto 2/2012
En 2012, el Gobierno andaluz de José Antonio Griñán reconoció la realidad de Fundus y de numerosos asentamientos de viviendas ilegales distribuidos por toda Andalucía, tanto en zonas costeras como en pueblos del interior de Málaga, Granada, Almería y Cádiz. Con el Decreto 2/2012, se abrió un nuevo camino hacia la regularización de estas zonas, cuyo objetivo era integrarlas en un marco legal para permitir el acceso a servicios públicos y mejorar la gestión de su desarrollo, marcando un avance significativo.
Así, Fundus fue finalmente reconocida como una aglomeración de viviendas en la Costa Noroeste de Cádiz. Este reconocimiento resultó crucial para iniciar los trámites administrativos necesarios para la urbanización. Sin embargo, el decreto solo abrió un proceso que quedó condicionado por leyes y regulaciones ambientales que limitaron la viabilidad del proyecto.
"La Junta buscaba solucionar problemas, no crearlos", reconocen los miembros. El panorama abierto por el Gobierno socialistandaluz representó un soplo de aire fresco y una motivación adicional, obligando a los Ayuntamientos a atender e identificar sectores que hasta entonces eran inexistentes para la administración. En 2015, con la toma de posesión de Javier Ruiz Arana como alcalde de Rota —cargo que ostenta hasta la fecha— el Ayuntamiento reconoció e identificó oficialmente el sector de la playa de Peginas mediante un documento público denominado Avance. Amparado por el Decreto 2/2012, el Consistorio se reunió por primera vez de manera oficial con Fundus, iniciando toda la instrumentación necesaria para alcanzar la voluntad primera de la asociación: urbanizar.
El arquitecto: Un contrato fallido y las primeras dudas sobre el papel del Ayuntamiento
Para este menester, Fundus estableció contacto con el arquitecto J.M.P.G., considerando que "a nuestro parecer era la persona idónea, ya que había logrado la recalificación urbanística de la zona de Aguadulce como 'terreno urbanizable no sectorizado". "Tras aprobarlo en asamblea, le planteamos lo que queríamos hacer y el contexto tan favorable en el que nos encontrábamos, amparado por el decreto mencionado", explican desde la organización. Según la asociación, este contacto también se produjo tras la recomendación miembros del equipo de gobierno del Ayuntamiento de Rota en aquel momento.
Fundus pagó una suma considerable al arquitecto, un total de 4.500 euros, divididos en tres pagos, por los trabajos encargados. Entre otros encargos, se le solicitó un estudio sobre la rotura del cordón dunar, ya que el asentamiento se encontraba en primera línea de playa. "El cordón dunar está roto debido a un aparcamiento construido por el Ministerio de Obras Públicas, que con el tiempo se ha convertido en un vertedero, el punto limpio 2 de Rota", afirma Fundus.
Con el paso del tiempo, la organización observó una clara inacción por parte del arquitecto, quien no responde a las demandas planteadas. Además, la comunicación era inexistente, lo que llevó a Fundus, en 2018, a romper el contrato inicial y exigir la devolución de los 4.500 euros abonados por un trabajo no realizado. La negativa del arquitecto dio lugar a una demanda por parte de Fundus y un posterior juicio en Rota, con la sorpresa para la organización de que el propio arquitecto presentó como testigos al coordinador de Urbanismo y al jurídico del Ayuntamiento de Rota.
El juicio generó una nueva conmoción en la organización cuando el jurídico del Consistorio, J.A.C., afirmó en el juzgado haber visto al arquitecto junto a miembros de Fundus en la sede municipal, lo que originó una carta de la organización solicitando la rectificación de lo que consideraban un falso testimonio. Esto aumentó las dudas en Fundus sobre el supuesto empeño de la administración en la defensa del arquitecto. Actualmente, el Ayuntamiento sigue negando cualquier relación con él: "Es un particular, el Ayuntamiento no tiene ningún tipo de relación con ese arquitecto. Sabemos que es de Rota, pero es un particular que ellos contratan para que les haga el trabajo. Las cuestiones internas sobre si le han pagado o no las desconocemos porque no entramos en esa historia".
En 2020, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Rota falló que el arquitecto debía pagar la mitad (2.250 euros) de lo que había percibido de Fundus. Sin embargo, la asociación no quedó conforme con la resolución y presentó una apelación ante la Audiencia Provincial de Cádiz, que dictó una sentencia demoledora contra el arquitecto, revocando la primera decisión y exigiéndole la devolución de los 4.500 euros. Posteriormente, el arquitecto se declaró insolvente, lo que dejó a la asociación sin la compensación esperada, pero con un precedente judicial claro que reafirmó su postura en el conflicto. A pesar de ello, el caso seguía siendo un recordatorio de las tensiones entre la administración y Fundus en torno a la transparencia y la gestión de recursos.
Nuevo camino y un escollo insalvable de 100 metros
Tras el fracaso con el primer arquitecto y el juicio que dejó a la asociación sin compensación económica, Fundus optó por un nuevo enfoque. En 2019, contrataron un equipo de arquitectos jóvenes con experiencia en proyectos similares, priorizando la profesionalidad y una visión técnica moderna para abordar los desafíos legales y estructurales del terreno. Este equipo fue seleccionado tras evaluar distintas opciones, buscando profesionales comprometidos con las necesidades específicas de la comunidad y el contexto legal vigente.
Una de las primeras acciones del nuevo equipo fue realizar un estudio topográfico detallado del área. Este estudio permitió mapear las características físicas del terreno, identificar las viviendas existentes y evaluar las áreas afectadas por las restricciones legales. Dichas restricciones incluyen, en primer lugar, los 100 metros de servidumbre de protección establecidos por la Ley de Costas, un obstáculo salvable para Fundus, ya que, según fuentes del Ayuntamiento, "ellos tenían asumido que tendrían que sacrificar esas primeras casas". Sin embargo, el proyecto presentado en enero de 2019 por el nuevo equipo de arquitectos, que contaba con un documento previo de evaluación del impacto medioambiental, se encontró con otros 100 metros adicionales impuestos por el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa Noroeste (POTN).
Este segundo obstáculo ha sido, y sigue siendo, la mayor barrera en el camino de Fundus para urbanizar su sector. Aunque la asociación se reunió con el autor del POTN, quien aseguraba que no habría problema en modificar ese límite, la realidad era muy distinta. Según Daniel Manrique, actual delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Rota, en reuniones con la Junta de Andalucía se trató este tema como un impedimento para el desarrollo urbanístico tanto de Peginas como de Aguadulce. Aunque la Junta no se oponía al cambio, estaba inmersa en la revisión del Plan de Ordenación Territorial de Andalucía (POTA) y, una vez finalizado, comenzarían a adaptar los instrumentos subregionales. "Hay un compromiso por parte de la Junta, del director general de Urbanismo, de revisar el POTN cuando terminen de actualizar el POTA, y esperamos que en ese momento eliminen esos 100 metros para que se pueda viabilizar el desarrollo de este sector urbanístico", afirma Manrique.
La versión de Fundus, sin embargo, acusa al Ayuntamiento de obstaculizar el desarrollo urbanístico tras la presentación del nuevo proyecto en 2020, el cual estuvo ligado a un cambio de criterio orientado hacia lo residencial. Este proceso también se vio afectado por la pandemia y el confinamiento por Covid-19, pero esto no fue un impedimento para que Fundus presentara a la Junta el documento ambiental del proyecto, que fue aprobado tras un exhaustivo estudio. Con ello, se inició una cuenta atrás de 15 meses, más otros 7 meses de prórroga, para que el Ayuntamiento, según Fundus, lo "ejecutara". "Sobre el trámite ambiental que ellos presentan, el Ayuntamiento tiene que hacer un informe, no ejecutar nada", contradicen desde la administración.
Sin embargo, Fundus carga contra la inacción del Consistorio y de la Delegación de Urbanismo, que en esos años estaba liderada por Nuria López, quien informó a Fundus en ese entonces que el avance presentado no cumplía con los requisitos urbanísticos establecidos, especialmente en relación con las edificaciones ubicadas en la franja de servidumbre de protección del litoral. "El proyecto no cumplía con el POTN porque tiene edificaciones en esos 100 metros, y no se podía tramitar el expediente hasta que no se corrigiera. Evidentemente, ellos no lo van a hacer porque afecta a muchas de sus viviendas", explica Manrique. Para Fundus, "el Ayuntamiento se aferró a la idea de que iba a salir la nueva ley urbanística, refiriéndose al POTA que se está elaborando, y había que esperar".
Los terrenos en la costa que ocupamos, que son de arena, son la joya de la corona para el Ayuntamiento de Rota"
Situación actual: Un Plan Especial transitorio con la mano tendida de Manrique
Ante la falta de avances por parte del Ayuntamiento, Fundus recurrió al Defensor del Pueblo, quien organizó una reunión con Daniel Manrique en enero de 2024. La asociación guarda un buen recuerdo de Manrique, teniente de alcalde, que también asumió en 2023 la dirección del área de Urbanismo, ya que fue el promotor en 2015 del documento de Avance. Manrique se ofreció a mantener una reunión con la asamblea de Fundus y, consciente de los problemas que supone el largo proceso para modificar el POTN, propuso una alternativa: el plan especial de adecuación paisajística y medioambiental.
Este plan no constituiría una urbanización completa, pero permitiría dotar de infraestructuras básicas a las viviendas existentes, como agua, luz y saneamiento, y sería un paso previo a la urbanización total cuando la legislación lo permitiera. En esta idea de Manrique se vuelven a unir, casi 50 años después, los caminos de Aguadulce y Peginas. "El plan es de carácter transitorio, al menos para dotar a las viviendas de esas infraestructuras y para que, cuando se pueda llevar a cabo la urbanización, ya tengamos esta parte adelantada", informa el delegado de Urbanismo.
El plan fue explicado por Daniel Manrique en la asamblea extraordinaria de Fundus en febrero de 2024, donde les informó de que el Ayuntamiento se haría cargo del pago del equipo redactor. "Las obras las tienen que hacer ellos", advierte. Tras dicha asamblea, Fundus solicitó en octubre contactar con el propio delegado para "conocer el estado de la tramitación del pliego necesario para la ejecución del Plan Peginas/Aguadulce", solicitando que esta reunión, que nunca llegó a celebrarse, se produjera antes de las fechas navideñas.
"Yo sí he hablado con ellos por teléfono", afirma el delegado, quien explica que "no les puedo enseñar el pliego hasta que no sea público". Sin embargo, reconoce que el pliego, que regirá la licitación para contratar al equipo consultor, ya está preparado. "Es un contrato mayor, de más de 15.000 euros", informa Manrique, quien advierte que "en cuanto tengamos todos los informes y se publique, me reuniré con Fundus para entregarles una copia", y aclara que esa reunión aún no se ha producido porque, si la tuviera con cualquier otra empresa antes de su publicación, "me podría meter en un problema".
La idea del Ayuntamiento es urbanizar a medio/largo plazo, aseguran, pero comunican que son realistas con la situación. El Consistorio también abre una nueva veda al afirmar que "la propiedad está muy dividida", debido a que "hay gente que no está interesada en que se urbanice porque no quieren hacer esas inversiones". Pese a ello, la Delegación de Urbanismo afirma con rotundidad que lo importante es que sea jurídicamente viable y que se puedan mantener esas edificaciones que ahora mismo ocupan los 100 metros restringidos por el POTN. "Una vez que se apruebe, habrá que ver si son capaces de ponerlo en funcionamiento y de qué manera podemos ayudarles", cuestiona Daniel Manrique.
La urbanización del asentamiento de Peginas, la voluntad primaria y única de Fundus en su documento fundacional, sigue siendo una incógnita décadas después, arrastrando un proceso largo y complicado, marcado por diferencias políticas y obstáculos legales. Desde los años 80, los vecinos han luchado por transformar sus viviendas precarias en zonas urbanizadas, y aunque el Decreto 2/2012 y otros avances han abierto caminos, las restricciones del Plan de Ordenación del Territorio de la Costa Noroeste (POTN), la falta de sinergia con el Ayuntamiento e incluso la falta de consenso entre los propietarios siguen siendo barreras.
El reciente planteamiento de un plan de adecuación paisajística y medioambiental dispuesto por Manrique ofrece una solución temporal, pero la verdadera urbanización dependerá de la viabilidad jurídica del proyecto y de la capacidad del Ayuntamiento para coordinar los esfuerzos necesarios. Más de 50 años después, la pregunta sigue siendo si será posible lograr una urbanización completa. La respuesta dependerá de cómo se superen los obstáculos legales y las diferencias entre las partes implicadas.
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