De Camposoto a La Casería: los planes del sector privado para construir 2.000 viviendas en San Fernando

San Fernando/San Fernando tiene entre manos desde hace años varios importantes desarrollos residenciales de cáracter privado que aguardan su puesta en marcha y que suman más de 2.000 nuevas viviendas cuya construcción situaría a La Isla a la cabeza del sector en la Bahía.

Estas actuaciones, muchas de ellas planteadas ya durante la redacción del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), llevan años inmersas en la tramitación de los diferentes planes e instrumentos de planeamiento, según el caso. Y discurren en paralelo a la reactivada política de vivienda municipal -las VPO- que el Ayuntamiento de San Fernando ha puesto en marcha recientemente con la promoción de las 81 viviendas públicas en régimen de alquiler que se construyen ahora en la Ronda del Estero y con las anunciadas 271 viviendas (en venta) que se reparten entre dos promociones ubicadas en sendas parcelas municipales de la misma vía.

Pero en lo que toca al sector privado, sin abordar las pequeñas promociones que no han dejado de llevarse a cabo en estos últimos años, hay varios desarrollos previstos que cambiarían por completo el panorama de la vivienda en La Isla y en el contexto de la Bahía.

Esta semana se ha conocido la última novedad de uno de ellos, el de los suelos colidantes a la Huerta de la Compañía, en Camposoto, que en febrero pasó por la Junta de Gobierno Local para que se afrontara la aprobación de la junta de compensación que promoverá dicho desarrollo residencial.

En la zona, concretamente, está prevista la construcción de 879 nuevas viviendas, de las que 279 serán de protección oficial, sobre una superficie de 175.808 metros cuadrados de suelo urbanizable sectorizado cuyo desarrollo se recoge ya en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

El plan parcial fue aprobado por el Pleno en enero de 2023 –acaban de cumplirse ya dos años– y su tramitación se completó al siguiente mes de junio. El proyecto de estatutos de las bases de actuación del sistema de compensación impulsado a instancias de las mercantiles Sociedad de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), Coral Homes SL, Gestión de Inmuebles Adquiridos SL (GIA) y Garaje Las Cortes SL, que son las que promueven el desarrollo residencial planteado para esta zona de Camposoto, se tramitó también a lo largo de ese mismo año.

Según el plan parcial planteado, en estos suelos se contemplan hasta cinco tipologías edificatorias diferentes para las viviendas planteadas que se reparten por todo el ámbito residencial y que van desde los unifamiliares tradicionales hasta la construcción de bloques de cuatro plantas (baja más 4). En total, los suelos lucrativos previstos en esta zona de Camposoto –desde las calles Doctor Pedro González de la Torre y Compañía de María hasta la carretera Batería de La Ardila y los terrenos de la Huerta de la Compañía propiamente dichos– ascienden a 65.949 metros cuadrados con una edificabilidad de 101.969 metros cuadrados.

850 viviendas en FSC

Dicho desarrollo se iguala prácticamente al que desde hace 20 años se plantea en los suelos de la desaparecida Fábrica de San Carlos (FSC), que se extienden entre La Casería y la Población Naval de San Carlos. Se trata de 132.614 metros cuadrados en los que está prevista desde hace años la construcción de 850 viviendas en edificios de seis y ocho plantas repartidos en 9 parcelas diferentes. De ellas, un mínimo de 259, distribuidas en tres de esas parcelas, deben ser protegidas.

Hay además una parcela de uso terciario dotada de 3.941,04 metros cuadrados que tiene calificación hotelera y que contempla la construcción de un establecimiento de hasta 8 plantas de altura (más baja).

Tras la redacción del plan especial, entre 2022 y 2023 se consiguieron importantes avances que despejaron el camino para este desarrollo urbanístico con la aprobación definitiva del proyecto de urbanización de los suelos, que se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia apenas unos días antes de las últimas elecciones municipales.

Y en 2024, el Ayuntamiento de San Fernando anunció sus planes para afrontar la disolución de Sogescar -la sociedad que se había creado para impulsar el desarrollo de estos suelos- una vez que se había completado la tramitación de todos los instrumentos urbanísticos previos a la puesta en marcha de las obras, que es lo que después de 20 años toca hacer ahora.

Dicha sociedad, ahora en proceso de disolución, está participada por la empresa municipal Hemsa (anteriormente Esisa), Unicaja (inmobiliaria Acipino) y la constructora Sando. Una vez que se materialice el acuerdo de dislución, el desarrollo de FSC entrará en una nueva fase -supuestamente, la definitiva- en la que cada uno de los miembros de la sociedad desarrollará por su cuenta los suelos que les corresponda en este reparto.

Concretamente, Hemsa -la empresa municipal- recibirá 7.500 metros cuadrados de suelo, lo que supone un techo de 21.300 metros cuadrados para la construcción de viviendas, protegidas en su mayor parte. Pero en todo este desarrollo, como se ha apuntado, hay previstas 850 viviendas que transformarán por completo esta zona actualmente abandonada.

200 viviendas en la Huerta de San Joaquín

También en Camposoto, en los terrenos de la Huerta de San Joaquín, se contempla un potente desarrollo residencial que incluirá la construcción de más de 200 viviendas en una superficie que abarca un total de 40.434 metros cuadrados.

Los terrenos de la Huerta San Joaquín se extienden desde la confluencia de la carretera de Camposoto y de la calle José Quetar –junto al depósito de Butano– hacia las proximidades del campo de hockey, donde se conectaría también con los últimos desarrollos urbanos.

Se trata de 17.552,38 metros cuadrados de uso residencial con una edificabilidad máxima de 21.431,72 metros cuadrados donde el PGOU contempla la construcción de un total de 202 nuevas viviendas, de las que 64 serán protegidas.

La tipología de estas futuras viviendas es variada y abarca desde unifamiliares hasta edificios con cuatro plantas de altura. La tramitación urbanística se impulsa a instancias de Gestión de Proyectos Inmobiliarios del Sur SL a través de un sistema de compensación cuyo proyecto de estatutos y cuyas bases de actuación fueron aprobadas en 2022 por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de San Fernando. En 2023 se consiguió el informe ambiental favorable de la Junta de Andalucía.

Capuchinas, La Albenda, Puente de La Casería...

A ellos, evidentemente, se suman desarrollos más pequeños como el previsto en la zona de las Capuchinas -todavía se desconoce el número de viviendas exacto que se construirán junto a la residencia que ocupará el desaparecido convento- o en el entorno del puente de La Casería, donde se prevén 35 nuevas viviendas en la confluencia entre la avenida Pery Junquera y la calle San José y San Antonio.

El estudio de detalle de La Albenda, otro de los desarrollos residenciales previstos en los suelos de Camposoto que hace ya bastantes años que se intenta poner en marcha, proyecta también la construcción de 31 viviendas repartidas en cuatro manzanas. Los terrenos de La Albenda, con una superficie de 21.166 metros cuadrados, se extienden entre la carretera de Camposoto, la zona conocida como El Retamarillo y los nuevos desarrollos previstos en la Huerta de San Joaquín, con los que se verá completado.

El futuro: los polvorines

Y no son los únicos suelos que La Isla tiene todavía por desarrollar. La bolsa más importante y atractiva -y que se considera trascendental en este sentido- son los terrenos de los polvorines de Fadricas. Aquí, existía un convenio urbanístico con los propietarios para afrontar su desarrollo pero este expiró sin que se llevara a cabo. Recientemente, el Ayuntamiento de San Fernando -en 2024- formalizó la compra de los suelos que Defensa tenía en la zona, unos 170.000 metros cuadrados que lindan con la línea de costa, donde se proyecta un parque periurbano aprovechando el entorno histórico de Punta Cantera.

No obstante, la zona abarca en su conjunto unos 500.000 metros cuadrados repartidos entre Caño Herrera (Bahía Sur) y La Casería, donde se prevé un importante desarrollo residencial, que todavía tiene que tomar forma.